Lo sviluppo del mercato immobiliare grazie al Superbonus 110%

Un patrimonio immobiliare reso efficiente sul piano energetico e strutturale mediante gli interventi previsti dal Superbonus 110% può rendere più efficiente e efficacie lo sviluppo del mercato attraverso un aumento della domanda e dell’offerta considerati fattori causali considerato che il prezzo è l’effetto della loro interazione. È possibile, sul piano scientifico, individuare e valutare il miglioramento in termini di valore secondo i principi degli standards?

La risposta è positiva, l’efficienza energetica e lo stato strutturale sono caratteristiche che possono provocare una variazione di prezzo nella funzione comparativa.

 

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Quali gli effetti dell’impatto Superbonus 110% sulle valutazioni immobiliari? 

Nell’analisi costi-benefici dei lavori di riqualificazione energetica di un edificio possiamo osservare due risultati immediati e ben documentati: da un lato la riduzione delle spese necessarie per la climatizzazione invernale ed estiva e dall’altro la diminuzione della nostra impronta ecologica.  

Più difficile da quantificare è l’impatto della riqualificazione energetica sulla valutazione del valore di mercato dell’immobile, specialmente in questo momento di tumulto per il mercato immobiliare a causa della pandemia in corso. 

Il valore di mercato di un immobile è determinato da vari fattori il cui peso nel determinare il “prezzo” dipende dalla fase del mercato (regola dell’esagono) e dal fatto che le caratteristiche in esame siano apprezzate dal mercato. Ad esempio, è ben noto che una delle conseguenze della pandemia COVID 19 è stata una crescita della domanda per immobili con spazi esterni, anche fuori città, apportando una tendenza al rialzo degli “asking price” o per lo meno, un freno al ribasso. Quindi possiamo assumere che con la crescita della consapevolezza ambientale, il fattore efficienza energetica, ricoprirà un ruolo sempre più importante nella determinazione del valore di mercato di un immobile.

Un altro effetto della pandemia è stato l’avvento del lavoro da casa o “smart working” che ha comportato un aumento dei consumi di luce e gas e quindi una maggiore spesa in bolletta. E se consideriamo che gli italiani pagano tra le più salate bollette in Europa per luce e gas e che queste continuano a crescere (secondo l’ISTAT nel 2019 in media sono cresciute rispettivamente 2.8% e 0.4%) evitare un ulteriore aumento delle bollette diviene una priorità per molte famiglie. 

L’iniziativa del Superbonus 110% non potrebbe quindi arrivare in un momento migliore. La riqualificazione energetica supporta il rialzo del valore di un edificio attraverso la diminuzione dei costi e una maggiore commercialità. Chiamiamolo effetto prezzo Superbonus

Facciamo un esempio pratico, utilizzando i dati della provincia di Trento, che ha implementato recentemente con successo un programma d’incentivazione alla riqualificazione energetica. Prendiamo un condominio di 20 appartamenti dell’inizio anni 70 di classe energetica D e consumo a famiglia all’anno di 1500 m3 di gas, che comporta una spesa all’anno di Euro 1,200. Un intervento Superbonus 110% con installazione di serramenti isolanti, cappotto di 12 cm e caldaia a condensazione risulta in un salto di due classi energetiche con una nuova spesa all’anno di Euro 800. 

Come si calcola l’eventuale incremento del valore di mercato

Il primo punto di riferimento di un perito incaricato di determinare il valore di mercato è quello di fare riferimento a cosa accade nel mercato che nel merito, riguarda gli accertamenti dei prezzi e dei redditi.

Un esempio, facendo riferimento alla funzione comparativa la quale afferma che la differenza di prezzo di due immobili è determinata dalla differenza delle caratteristiche, ipotizzando due immobili uguali con la solo differenza della classificazione energetica, la differenza di prezzo sarà determinata dalla differenza della classificazione energetica. La prima premessa è quindi quella che, necessariamente, il mercato (lato domanda) consideri positivamente la caratteristica in questione. Allo stato, è possibile, quindi, individuare le possibili procedure estimative che il perito può applicare una volta che il mercato avrà apprezzato la caratteristica.

La caratteristica energetica può essere valutata nel “confronto di mercato” mediante i criteri di stima del market comparison approach e il sistema generale di stima. Nella prima ipotesi è possibile determinare mediante un flusso di cassa il valore della prestazione energetica e quindi considerare la caratteristica energetica come “quantitativa”, nella seconda la caratteristica è considerata qualitativa e quindi, mediante un calcolo matriciale, è possibile determinare il prezzo edonico.

Nell’ipotesi che il mercato apprezzi il miglioramento dell’indice della prestazione energetica relativamente ai redditi, naturalmente sarà possibile applicare le consuete metodiche finanziarie quali la capitalizzazione diretta e la capitalizzazione finanziaria.

Questo spiega perché prima di avere un risultato accurato dell’effetto prezzo Superbonus 110% si dovranno analizzare le transazioni, se disponibili. 

Ad esempio, un appartamento nel condominio di classe energetica D è stato venduto a euro 200,000 e l’appartamento nel condominio di classe energetica B+ è stato venduto a Euro 220,000 possiamo assumere che il Superbonus ha comportato un aumento di valore del 10%, ovviamente le altre caratteristiche, che possono provocare una differenza di prezzo, devono essere identiche. 

Questo aumento di valore si può ritenere giustificato non solo dal fatto che il compratore beneficerà di costi energetici più bassi con un risparmio di Euro 8,000 in 20 anni (tipico periodo di utilizzo di una caldaia) ma il fatto che non incorrerà nei costi di manutenzione che sicuramente verranno nel condominio D.  

Se il saggio di capitalizzazione nella zona di riferimento è del 3% annuo ed assumendo che l’appartamento nell’edificio di classe Energetica D viene affittato a Euro 500,00 al mese, il valore di mercato è di Euro 200.000,00 (6.000,00/0,03). 

Se il proprietario di un appartamento identico nell’edificio di classe Energetica B+ riesce ad aumentare il prezzo dell’affitto in maniera equivalente al risparmio sulle bollette, ovvero 400,00 Euro all’anno, il valore dell’appartamento per capitalizzazione sarà Euro 213.333,00 ((6.000,00 +400,00)/0,03). 

Tale aumento sul valore dell’immobile è comunque giustificabile anche in una situazione nella quale il proprietario di un appartamento B+ non riesce a chiedere un affitto più alto, in quanto sarà più commerciabile in virtù dei suoi costi minori. Infatti, un locatario di fronte a due appartamenti identici e con lo stesso prezzo d’affitto sceglierà sempre l’appartamento con le bollette meno care, riducendone quindi il rischio di rimanere non locato. 

Possiamo quindi assumere che una volta che i dati sui risultati dei lavori Superbonus 110% emergono in maniera chiara ed evidenziano un risparmio netto dal punto di vista energetico, il mercato applicherà un premio più importante al Superbonus 110% nella determinazione del valore dell’immobile. 

Corso di formazione mirato sull’argomento

Appuntamento: Venerdì 11 Dicembre 2020 dalle ore 17.00 alle 20:00

Per permettere una prima analisi dell’impatto dell’effetto Superbonus 110% nelle valutazioni immobiliari e sui benefici conseguibili per i proprietari che stanno valutando interventi di riqualificazione energetica,  Geo Network srl, società di software specializzata nell’edilizia e nella formazione “ad hoc” degli operatori del settore, ha organizzato per Venerdì 11 Dicembre p.v. dalle ore 17:00 alle 19:00  un webinar approfondito di formazione, (accreditato 2 CFP geometri e commercialisti) sul tema: Lo sviluppo del mercato immobiliare grazie al Superbonus 110%. Il corso ha l’obiettivo di far accrescere l’expertise professionale degli operatori del  settore interessati nella valutazione immobiliare conseguenti al miglioramento previsto dal Superbonus 110%. 

Il corso sarà svolto in diretta online da due esperti: Geometra Antonio Benvenuti, docente in materia di valutazioni immobiliari presso Università di Modena e Reggio Emilia – Repubblica di San Marino ed uno dei redattori di “Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” dell’Associazione Bancaria Italiana ed il Geometra Alessio Tesconi, esperto in materia Superbonus 110%.

E’ possibile iscriversi al prezzo di € 25,00 + IVA al seguente LINK

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