Ristrutturazioni, SCIA e altezze massime degli edifici limitrofi: quando non si può superare il limite

Cassazione: la disposizione di cui all’articolo 8 D.M. 1444/68 prevale sulle contrastanti disposizioni degli strumenti urbanistici comunali

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E' illegittimo il rilascio di una SCIA per lavori di ristrutturazione con cambio d’uso ed ampliamento di un edificio fronteggiante un altro immobile se il progetto si pone in contrasto con l’art.8, comma 1, DM 1444/1968, in quanto prevede un innalzamento dell’edificio ad un’altezza superiore a quello fronteggiante (gravato da vincolo storico-artistico).

La sentenza 1255/2020 del 14 dicembre del Tar Venezia è davvero interessante perché tratta il caso della legittimità o meno di una SCIA per la ristrutturazione di una ex sala cinematografica, nel caso di altezza del nuovo manufatto sensibilmente maggiore rispetto a quella di un unico edificio residenziale limitrofo.

Ancora una volta, la giustizia amministrativa mette i paletti confermando che lo storico DM 1444/1968 viene prima di tutto, PRG compresi.

L'art.8 comma 1 del DM sulle distanze e le altezze

Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

  • 1) Zone A): Per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l'altezza massima di ogni edificio non può superare l'altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico.

Altezza degli edifici e rispetto del vincolo storico-artistico

La proprietaria di un edificio storico e dichiarato di importante interesse storico-artistico, preso atto che su un edificio fronteggiante l’immobile di sua proprietà, adibito un tempo a sala cinematografica, erano in corso lavori di ristrutturazione con cambio d’uso ed ampliamento per un altezza finale di 18 metri complessivi, presentava un'istanza sollecitatoria delle verifiche sulla sussistenza dei presupposti della SCIA, evidenziando che:

  • il progetto si poneva in contrasto con l’articolo 8, comma 1, D.M. 1444/1968, poiché prevede un innalzamento dell’edificio ad un’altezza superiore a quello di sua proprietà (gravato da vincolo storico-artistico), il quale, nel punto di massima elevazione, raggiunge l’altezza di m. 13,20;
  • la deroga alle previsioni dell’art.8 cit. non sarebbe ammissibile nel caso in esame neppure richiamando l’art.2-bis dpr 380/2001, poiché tale disposizione consente alle Regioni di emanare disposizioni derogatore del D.M. 1444/1968 soltanto nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali e non per interventi su singoli edifici;
  • lo stesso articolo 9, comma 1, lett. a L.R. 14/2009, nell’individuare gli immobili situati in zona A che possono essere oggetto degli interventi premiali da essa previsti, fa salvi i “limiti massimi previsti dall’articolo 8, comma 1, n. 1 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968”. Correlativamente, il comma 8-bis del suddetto articolo 9, consente la deroga ai limiti di altezza previsti dal D.M. 1444/68 soltanto per gli edifici che ricadono in zona B e C.

La decisione finale

Il Tar, dopo aver riepilogato i contenuti dell'art.9 comma 1 legge regionale Veneto 14/2009 e dell'art.9 comma 1 DM 1444/1068, evidenzia che la giurisprudenza costante, benchè in prevalenza pronunciatasi sulla previsione di analogo tenore contenuta all’articolo 9, primo comma, n. 2, del D.M. 1444 del 1968, ha affermato che gli edifici circostanti la cui altezza non può essere superata dalle nuove costruzioni o dalle trasformazioni di quelli esistenti sono gli edifici limitrofi all’edificio oggetto dell’intervento, poiché la finalità della disposizione è di evitare che fabbricati contigui o vicini, presentino altezze marcatamente differenti, considerato, peraltro, che l'assetto edilizio mira a rendere omogenei gli assetti costruttivi rientranti in zone di limitata estensione (così Consiglio Stato sez. V, 21 ottobre 1995, n. 1448, Cons. di Stato, sez. IV, n. 3184/2013, Consiglio di Stato, Sez. IV, 09/09/2014, n.4553, T.A.R. Lombardia Milano Sez. II, Sent., 14-08-2020, n. 1576, che ha specificato “Il dato letterale della norma indica chiaramente che si debba far riferimento a una serie ristretta di edifici, identificabili in quelli circostanti, vale a dire immediatamente limitrofi. Non vi è alcuna ragione, testuale o logica, per estendere, invece, l'ambito dell'area di raffronto a tutto il "contesto urbanistico", come voluto dalla ricorrente. Anzi, una simile lata interpretazione finirebbe per svuotare di senso la previsione, rendendo, in sostanza, comparabili tra loro edifici anche posti in isolati stradali diversi e dunque, aventi differenti ubicazioni di riferimento.”).

Nel caso in esame, risulta dagli atti che l’unico edificio avente rilevanza storico-artistica limitrofo a quello oggetto dell’intervento è il palazzo di proprietà della ricorrente. Gli altri edifici storici, più elevati, presenti nell’area non possiedono tale caratteristica.

Dalla documentazione planimetrica e fotografica in atti emerge, invece, chiaramente che l’ex cinema si trova in una relazione di prossimità diretta con il Palazzo della ricorrente. Entrambi gli edifici, infatti, prospettano sulla medesima piazza e, pertanto, il mantenimento degli allineamenti in altezza risponde alla ratio sottesa alla disciplina di cui all’articolo 8 D.M. 1444/68 di fornire omogeneità al contesto.

La SCIA per la ristrutturazione dell'ex cinema è illegittima e non rileva:

  • la circostanza che nel centro storico e in prossimità dell’edificio in contestazione siano presenti anche edifici più alti costruiti nel dopoguerra e che, pertanto, la suddetta omogeneità non potrebbe comunque essere perseguita. Si tratta, all’evidenza, di argomentazioni che non possono giustificare una disapplicazione dell’articolo 8 D.M. 1444/68, che non prevede condizioni di sorta per la sua applicazione;
  • che l’altezza di 18 metri sia prevista dal Piano degli interventi e, prima ancora, nel Piano di recupero che ha interessato l’area. Infatti, la disposizione di cui all’articolo 8 D.M. 1444/68, per costante giurisprudenza, prevale sulle contrastanti disposizioni degli strumenti urbanistici (Cons. Stato Sez. II, 07/02/2020, n. 985: “In tema di distanza tra costruzioni il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, comma 2, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica, con la conseguenza che l'adozione, da parte degli Enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma fa sorgere l'obbligo per il giudice di merito di disapplicare le disposizioni illegittime e di applicare immediatamente la disposizione dell'art. 9, del medesimo D.M.” T.A.R. Toscana Firenze Sez. III, 24/03/2020, n. 360, T.A.R. Emilia-Romagna Bologna Sez. II, 10/09/2020, n. 565).

In definitiva, la circostanza che la suddetta altezza fosse prevista da un Piano di recupero e dal vigente Piano degli interventi, anche a prescindere dalla tempestiva impugnazione dei suddetti strumenti urbanistici, non vale ad escludere l’illegittimità della SCIA, dovendo tale previsione essere disapplicata in favore della prevalente disciplina statale.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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