No condominio, no Superbonus 110%: la nuda proprietà non rientra nel perimetro dell'agevolazione

Agenzia delle Entrate: il Superbonus non spetta quindi per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti, anche qualora il contribuente sia nudo proprietario

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Il residente all'estero, pieno proprietario di una unità abitativa ("Unità 1") e nudo proprietario di altra unità abitativa ("Unità 2") e di una unità adibita a magazzino ("Unità 3"), tutte formanti parte di un unico fabbricato plurifamiliare che intende sottoporre a lavori di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale antisismico, non potrà beneficiare del Superbonus 110% per i predetti interventi.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n.78/E/2020 del 15 dicembre, dove si chiarisce che la maxi-agevolazione non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un fabbricato che, posseduto da un unico proprietario, anche se nudo proprietario di alcune unità, non può qualificarsi come “condominio”, in mancanza della pluralità dei proprietari.

Requisiti soggettivi per il Superbonus 110

Il Fisco, visto il caso particolare, parte precisando che l’istante, proprietario di unità immobiliari in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, di base potrebbe accedere al Superbonus 110%, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste.

Pieno proprietario di una, nudo proprietario di altre due. Che si fa col Superbonus?

Le Entrate richiamano la circolare 24/E/2020, secondo la quale l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio, vista la locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici.

Il Superbonus non spetta quindi per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti, anche qualora il contribuente sia nudo proprietario.

Anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento, l'edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come "condominio", in mancanza della pluralità dei proprietari.

Nel caso in esame, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare dell’agevolazione né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio.

LA RISOLUZIONE 78/E/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF