Sismabonus Acquisti: finestra temporale per il beneficio dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021

L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle detrazioni spettanti per l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi, tramite demolizione, ricostruzione e riduzione delle classi di rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione che provvedono, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva vendita dell'immobile

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Le risposte n.30 e 31 dell'Agenzia delle Entrate riguardano il cd. Sismabonus Acquisti, cioè le detrazioni spettanti per l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi, tramite demolizione, ricostruzione e riduzione delle classi di rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione che provvedono, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva vendita dell'immobile (art.16 comma 1-septies del DL 63/2013).

Tale agevolazione è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e si differenzia dal Sismabonus vero e proprio in quanto i beneficiari sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

Sismabonus acquisti all'assegnatario della casa: deadline 31 dicembre 2021

L'istante ha acquistato un fabbricato residenziale dal quale intende ricavare quattro unità immobiliari a uso abitativo.

L’intervento durerà 18 mesi e la data di fine lavori è prevista entro il 31/12/2021. Si chiede se, per le detrazioni previste in caso di ristrutturazioni con riduzione del rischio sismico, elevabili al 110% dalla normativa sul Superbonus, il riferimento temporale del 31 dicembre 2021 indicato nelle disposizioni debba essere riferito alla data di stipula del rogito di vendita delle abitazioni oppure alla data di fine lavori dell'intero intervento. In quest’ultima ipotesi, rileva l’istante, la vendita delle abitazioni nei 18 mesi successivi alla ultimazione, anche se successiva al 31 dicembre 2021, potrebbe comunque fruire delle detrazioni.

Dopo aver ricordato i requisiti per beneficiare del Sismabonus Acquisti, e la possibilità di elevare al 110% la detrazione per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (Superbonus 110% ex art.119 e 121 DL Rilancio), le Entrate chiariscono che, per prendere l'agevolazione, gli acquirenti delle unità immobiliari devono stipulare l’atto di acquisto relativo agli immobili entro il 31 dicembre 2021. Oltre tale data, quindi, gli acquirenti delle unità abitative non potranno fruire delle detrazioni d’imposta.

Il riferimento temporale stabilito dall'art.16, comma 1-septies DL 63/2013 si riferisce infatti all'atto di assegnazione relativo agli immobili oggetto dei lavori, per cui, affinché i soci della cooperativa assegnatari delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, l’atto di assegnazione deve intervenire entro il 31 dicembre 2021.

Procedure autorizzatorie per l'ottenimento del permesso a costruire: dal 1° gennaio 2017 in poi

Nella risposta 31, invece, si evidenzia che il Sismabonus Acquisti riguarda le spese sostenute per interventi edilizi eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, le cui procedure autorizzatorie per l'ottenimento del permesso a costruire sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017.

La richiesta di “voltura del titolo autorizzativo” presentata dall’acquirente dell’immobile nel 2018 non rappresenta, infatti, l'avvio di una nuova procedura, ma solo il mero subentro nel procedimento di rilascio del permesso a costruire, già avviato a suo tempo, nel 2013, dalla società venditrice.

L’istante è una società che dichiara di avere come oggetto sociale «l'acquisto, la ristrutturazione, la costruzione e la vendita e/o permuta, la gestione e la locazione di beni immobili ad uso civile, commerciale, industriale ed agricolo» che, nel 2018, ha acquistato da un’altra società un immobile, per il quale è stata presentata al Comune competente, in data 6 agosto 2013, un'istanza per ottenere il permesso di demolizione, ricostruzione e ampliamento dell'immobile; nello stesso anno di acquisto l’istante ha presentato al competente Comune una richiesta di voltura a proprio nome del “permesso a costruire” che dichiara di aver ottenuto sempre nel corso del 2018.

NB - Né la parte venditrice in sede di prima istanza né l’istante al momento della richiesta di voltura hanno “presentato un'asseverazione tecnica sulla riduzione della classe di rischio sismico attesa con l'esecuzione dei lavori”, in quanto non era ancora vigente il DL 34/2019 (entrato in vigore il successivo 1° maggio 2019), che ha esteso l'agevolazione in esame anche agli acquirenti degli immobili situati nelle zone sismiche 2 e 3.

Si chiede quindi:

  1. quale sia la “data di inizio della procedura autorizzatorianel caso in cui il permesso di costruire sia stato originariamente richiesto in data antecedente al 1° gennaio 2017, ma, successivamente a tale data, ne sia stata richiesta la voltura a favore del nuovo proprietario e il permesso sia stato poi concesso a quest'ultimo, mentre il primo non abbia effettuato alcun intervento;
  2. se gli acquirenti delle unità immobiliari hanno titolo a fruire della detrazione prevista dal comma 1-septies nel caso in cui l'impresa costruttrice, che ha effettuato interventi antisismici su immobili situati in zona classificata a rischio sismico 3, per la quale unicamente a far data dallo maggio 2019 il legislatore ha previsto la possibilità di fruire delle relative agevolazioni, depositi successivamente a tale data la perizia asseverata volta a dimostrare la riduzione del rischio sismico.

Il Fisco evidenzia che, per quanto riguarda i lavori di riduzione del rischio sismico ammessi al Sismabonus Acquisti (tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle imprese costruttrici che poi vendono le unità immobiliari), la circolare n. 13/2019 ha ribadito (confermando la circolare n. 7/2018) che, dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo tale data. L'agevolazione quindi spetta per gli interventi le cui procedure di autorizzazione risultino avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.

Quindi:

1: le “procedure autorizzatorie” sono state avviate prima del 1° gennaio 2017, e inoltre non risulta alcun atto dell'Ufficio tecnico del Comune che attesti una diversa e successiva data di inizio del procedimento autorizzatorio. Pertanto, in assenza di una certificazione in tal senso da parte del Comune, la richiesta definita dall'istante come “voltura del titolo autorizzativo” non rappresenta l'avvio di una nuova procedura, quanto piuttosto il mero subentro dell'istante, in qualità di acquirente dell'immobile, nel procedimento di rilascio del permesso a costruire già avviato a suo tempo dalla società venditrice. Non si può fruire del Sismabonus Acquisti;

2. anche qui la risposta è NO, figlia ovviamente della prima. Di base, però, le imprese che effettuano gli interventi su immobili situati nelle zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie avviate dopo il 1° gennaio 2017, ma prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli delle zone sismiche 2 e 3) e che non hanno presentato la prevista asseverazione, perché non richiesta in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con detta certificazione, entro la data del rogito, così da consentire agli acquirente di fruire dell’agevolazione prevista dal comma 1-septies richiamato.

LA RISPOSTE N.30 E N.31 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE SONO SCARICABILI IN FORMATO PDF