Pertinenza edilizia: le differenze principali in senso civilistico e urbanistico

Il Consiglio di Stato chiarisce la distinzione il concetto di pertinenza in senso civilistico rispetto a quello più ristretto valevole in ambito urbanistico, quest’ultimo non applicandosi a quelle costruzioni che assumono una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente assoggettamento di esse al regime del permesso di costruire

Cos'è una pertinenza edilizia? Quali sono i presupposti? E quali le differenze in senso civilistico e urbanistico?

Se ne occupa - in senso rilevante - il Consiglio di Stato nella recente sentenza 794/2021 dello scorso 26 gennaio, riferita ad una controversia sull'ordinanza di un comune per «la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi delle opere abusivamente realizzate in assenza di permesso di costruire», segnatamente:

• un manufatto a destinazione residenziale, con antistante tettoia aperta posta in corrispondenza dei locali letto e cucina, costituito da tre locali rispettivamente adibiti a camera da letto, cucina/soggiorno e wc (ubicato a quota sfalsata di circa –55 cm. rispetto ai restanti locali con ingresso dall’area giardinata, insistente su di un’area coperta lorda pari a circa mq. 33 ed individuante un volume complessivo lordo di circa mc. 105;
• un piccolo manufatto in legno adibito a deposito, di dimensioni pari a mt. 2 x mt. 1,15 = mq 2,30 e di altezza variabile da un minimo di mt. 2,20 alla gronda ed un massimo di mt. 2,50 al colmo della copertura; privo di impianti e non vincolato alla pavimentazione dell’area esterna alla quale risulta semplicemente appoggiato.

Il motivo di doglianza che 'ci interessa' è il terzo: rubricato “3. Error in iudicando. Erroneità della sentenza impugnata per il mancato accoglimento del motivo n. 3 del ricorso principale e n. 1 dei motivi aggiunti. Eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione dei canoni buona amministrazione, di leale collaborazione. Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 l. 47/1985, dell’art. 3 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dell’art. 817 c.c.. Pertinenza di fabbricato principale. Ampliamento del condono relativo al bene principale. Difetto di esame istruttorio. Difetto di motivazione della sentenza impugnata”, col quale si lamenta la mancata considerazione del carattere pertinenziale delle opere anche sotto il profilo dimensionale, oltre che di autonomia nel valore economico.

Il primo giudice ha fatto applicazione della pacifica giurisprudenza che distingue il concetto di pertinenza in senso civilistico rispetto a quello più ristretto valevole in ambito urbanistico, dove questo non si applica a quelle costruzioni che assumono una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente assoggettamento di esse al regime del permesso di costruire.

Nel caso in esame, ciò che è stato contestato all’appellante è la presenza di manufatti realizzati in assenza di permesso di costruire. La descrizione dei manufatti è la seguente, come evincibile dagli atti del giudizio:

• “A. PICCOLO FABBRICATO PER CIVILE ABITAZIONE: Si tratta di un manufatto con antistante tettoia aperta posta in corrispondenza dei locali tetto e cucina, costituito da tre locali rispettivamente adibiti a camera da letto, cucina/soggiorno e wc (ubicato a quota sfalsata di circa - 55 cm. rispetto ai restanti locali). Il corpo di fabbrica, avente ingresso dall’area giardinata, insiste su di un’area coperta lorda pari a circa mq. 33 ed individua un volume complessivo lordo di circa mc. 105, il tutto si presenta finito ed in uso come fabbricato per civile abitazione dotato di finiture ed impianti (elettrico, idrico di carico e scarico, di climatizzazione), infissi esterni in alluminio anodizzato. La struttura portante del fabbricato è in muratura di blocchi in lapilcemento mentre la copertura è per la maggior parte costituita da una struttura inclinata composta da un’orditura in legno con soprastante manto di tegole e guaina impermeabilizzante di color verde (posta in corrispondenza dei due locali più grandi: letto e cucina) mentre è costituita da un solaio piano latero-cementizio in corrispondenza del locale wc. Il fabbricato corrisponde a quello oggetto delle istanze presentate in data 02/06/2000 e 25/8/2000 ad eccezione del locale wc (rilevabile in sagoma ma allora non collegato al manufatto) e della destinazione d’uso dei locali (allora indicati come ripostiglio/deposito). Relativamente all’epoca di realizzazione di tale manufatto si riferisce che dalla consultazione delle aerofotogrammetrie disponibili per la consultazione è stato riscontrato che esso inizia a essere riportato in mappa solo nella Carta Tecnica Comunale redatta nel 1996 e invece non compare in quella immediatamente precedente del rilievo CTR del 1974. Esso appare visibile anche nelle immagini di Google Earth fin dalla prima acquisizione disponibile risalente alla data del 12/8/2002. L’immobile non risulta accatastato.
• B. PICCOLO MANUFATTO IN LEGNO ADIBITO A DEPOSITO: Su un lato del fabbricato di cui al punto precedente è presente un piccolo manufatto in legno adibito a deposito, di dimensioni pari a mt. 2 x mt. 1,15 = mq 2,30 e di altezza variabile da un minimo di mt. 2,20 alla gronda ed un massimo di mt. 2,30 al colmo della copertura. Il manufatto è privo di impianti e non è vincolato alla pavimentazione dell’area esterna alla quale risulta semplicemente appoggiato. Esso non appare di recente realizzazione (cfr. servizio fotografico – fotogrammi nn. 20 – 21 – 22)”.

Sulla scorta della detta descrizione, appare del tutto coerente ritenere, come fatto dal primo giudice, che nessuno dei manufatti avesse le caratteristiche della pertinenza in senso edilizio, in quanto i due immobili hanno certamente una propria autonomia struttura e funzionale e certamente hanno l’attitudine ad incidere in modo definitivo sull’assetto dei luoghi creando nuovo volume.

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