SCIA e frazionamenti edilizi: l'assenza di agibilità non comporta automaticamente la demolizione

Il comune non può disporre - di deafult - l’annullamento in autotutela della SCIA sul presupposto che manca l'agibilità a causa dell'inidoneità di alcuni ambienti rispetto alle norme igienico-sanitarie.

E' questa la principale - ma non unica - 'pillola' contenuta nell'interessante sentenza 27/2021 del Tar Latina, dove è stato osservato che, in ambito edilizio, il permesso di costruire (e, a maggior ragione, anche i titoli minori come la SCIA) ed il certificato (oggi segnalazione certificata - SCA) di agibilità sono collegati a presupposti diversi, che non sono sovrapponibili fra loro, in quanto:

• il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile è stato realizzato secondo le norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
• il titolo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme urbanistico-edilizie. 

I presupposti diversi di agibilità e titolo edilizio

Tale distinzione di presupposti ed effetti si rispecchia anche nei poteri esercitabili dall’Amministrazione in presenza di accertate violazioni delle norme sull’agibilità degli edifici che, ai sensi dell'art.26 dpr 380/2001 e dell'art. 222 R.D. 1265/1934, consentono la dichiarazione di inagibilità del fabbricato.

Ma attenzione: l'autonomia tra le valutazioni che sorreggono l’adozione dei provvedimenti in materia edilizia e di agibilità è ulteriormente comprovata dal fatto che, se è vietata la circolazione di immobili abusivi per effetto della c.d. nullità urbanistica ex art. 17 comma 1 legge 47/1985; e art. 40 comma 2 legge 47/1985 (vedi anche art. 46 dpr 380/2001), non altrettanto è a dirsi per quella di beni immobili che non abbiano ricevuto l’agibilità o non siano ancora stati sottoposti a collaudo.

In definitiva: se si discute di un'ingiunzione di demolizione (o di riduzione in pristino) emanato ai sensi degli artt. 27, 31 e 33 del dpr 380/2001 per l'esistenza di presunti abusi edilizi, le considerazioni sull’agibilità o meno dei locali non sono di per sé sole sufficienti a sorreggere il provvedimento gravato, che è posto a servizio di altri interessi pubblici, salvo restando l’esercizio, da parte del Comune, dei poteri previsti dalla legge a tutela della salubrità degli edifici, ove all’esito di apposito procedimento sia accertato che ne ricorrano i presupposti.

Agibilità, frazionamenti, sanatorie: tutte le decisioni

Il ricorrente, tra l'altro, ha segnalato che

• a) non è stata concretamente realizzata alcuna scala a chiocciola in sostituzione della differente scala prevista dal permesso di costruire n. 63, prot. n. 6593 dell’8 giugno 2006; 
• b) per taluni manufatti è stata la stessa PA a riconoscere l’impossibilità di procedere alla demolizione, riservandosi di comunicare la sanzione pecuniaria sostitutiva; 
• c) la contestata distribuzione degli ambienti interni e proposta di frazionamento sarebbero state superate dalle modifiche al progetto originario successivamente portate a conoscenza del Comune e attengono ad aspetti progettuali non più esistenti; 
• d) l’impossibilità di ottenere l’agibilità dei locali o le considerazioni sul criterio di adattabilità alle esigenze dei disabili sarebbero inconferente rispetto all’oggetto delle contestazioni; 
• e) il frazionamento interno del locale non può incidere sulla validità della concessione in sanatoria rendendola inapplicabile.

L'oggetto dell’ordinanza impugnata, emanato ai sensi degli artt. 27, 31 e 33, dpr 380/2001, va circoscritto - come abbiamo già visto sopra - alla proposta di frazionamento dell’appartamento originario in tre unità immobiliari, di cui il Comune sottolinea l’impossibilità di ottenere, sotto vari profili, l’agibilità.

Il Tar ritiene che i profili del punto d), cioè relativi alla rilevanza dell’agibilità dei locali rispetto all’ordine di demolizione, possano essere trattati con priorità logica rispetto a quelli evidenziati al punto c), che riguardano le modificazioni al progetto originario intervenute a seguito dell’interlocuzione procedimentale avviata per effetto della nota con la quale è stato comunicato l’avvio del procedimento finalizzato all’emissione dell’ordinanza di demolizione e rimessa in ripristino. Infatti, ove si ritenga che, dal punto di vista generale, i profili di agibilità non possano di per sé soli essere posti a fondamento di un ordine di demolizione, ne consegue che ogni ulteriore considerazione sulla concreta evoluzione dello specifico progetto di cui è causa diventerebbe recessiva.

Anche per ciò che riguarda la conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, rileva il Collegio che si tratta di profili che sono inclusi nel più generale concetto di agibilità degli edifici, come testimoniato anche dal vigente art. 24 comma 5 lett. c), dpr 380 cit., che esige una specifica dichiarazione di conformità da allegare alla segnalazione certificata che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici.

Del resto, anche la stessa Amministrazione ha convenuto sul fatto che il criterio di adattabilità al superamento delle barriere architettoniche “non implica che debbano necessariamente essere eseguite opere”, sì che ne va esclusa la rilevanza sotto il profilo edilizio.

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