Sopraelevazione con muro in comune: ecco quando serve il consenso del confinante

Tar Firenze: negli edifici storici con muro in comune chi vuole sopraelevare anche di poco deve avere il consenso del confinante e serve anche la verifica "dell'Aggregato edilizio" 

 

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Permesso di costruire per la sopraelevazione di parte comune: le regole del 'gioco'

Il ricorrente aveva chiesto il rilascio di un permesso di costruire per eseguire opere edilizie consistenti in addizione volumetrica (sopraelevazione) nell’immobile di proprietà. Verificata la non conformità dell’intervento realizzato alla disciplina urbanistica in quanto carente dell’autorizzazione/nulla osta del confinante ritenuta necessaria a termini del codice civile, il Comue ha disposto il diniego del permesso di costruire e l’archiviazione del relativo procedimento, oltre all’avvio del procedimento amministrativo volto all’applicazione delle sanzioni previste dalla legge.

L’oggetto del contendere, quindi, è costituito dal diniego opposto dal Comune alla domanda di permesso di costruire avente ad oggetto un intervento di addizione volumetrica sull’immobile di proprietà, motivato con il mancato consenso da parte del proprietario dell’immobile confinante.

Il ricorrente sostiene che, sussistendo tutti i requisiti previsti dalla disciplina urbanistico-edilizia per l’assentibilità dell’intervento, l’amministrazione non potrebbe subordinare il rilascio del titolo richiesto all’assenso del soggetto proprietario dell’immobile confinante poiché nel caso di specie non si discute di beni in regime di comunione bensì di un intervento che interessa solo la proprietà del ricorrente.

Il Tar inizia la sua disamina sottolineando che, in generale, la giurisprudenza ritiene illegittimo il provvedimento con cui si rifiuta l’adozione di un atto amministrativo abilitativo in assenza di un atto di consenso di natura privatistica ed attinente ai rapporti di diritto privato tra le parti, sia perché non previsto e non richiesto dalla legge, sia in forza della clausola di salvaguardia generale che fa salvi i diritti dei terzi prevista dall’art. 11 comma 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Infatti, il terzo confinante, ove ritenga di aver subito un pregiudizio dei propri diritti dominicali a seguito dell’intervento edilizio assentito dall’Amministrazione comunale, potrà intraprendere tutte le iniziative giurisdizionali riconosciute dall’ordinamento a tutela del proprio diritto di proprietà.

Peraltro, la stessa giurisprudenza afferma che “In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'Ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad una accurata e approfondita disamina dei rapporti tra condomini. Se, dunque, l'Amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria presentata da un comproprietario, al contrario, qualora uno o più comproprietari si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il Comune dovrà verificare se, a base dell'istanza edificatoria, sia riconducibile l'effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell'intervento edificatorio, limitando invero l'art. 11 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 la legittimazione attiva all'ottenimento del titolo edificatorio "al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo". In applicazione della citate disposizioni di legge, che prevedono la verifica dell'esistenza in capo al richiedente di un titolo attributivo dello "ius aedificandi" sull'immobile oggetto di intervento edilizio, qualora i lavori edilizi siano da eseguirsi su parti comuni del fabbricato e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune, essi abbisognano dunque del previo assenso dei comproprietari anche in relazione agli aspetti pubblicistici dell'attività edificatoria, in sede di rilascio del titolo autorizzativo” (così Cons. Stato, sez. VI, 20/12/2011, n. 6731).

 

Come appurare se si tratta di parte comune?

Nella fattispecie, l’intervento di rialzamento della copertura dell’immobile del ricorrente sembra interessare e coinvolgere direttamente l’immobile del confinante dato che:

  • l'ancoraggio della soletta del piano sottotetto interesseranno i muri verticali dell’edificio di proprietà dei controinteressati (cfr. part. H del doc. 1 del ricorrente);
  • l'ancoraggio del sottotetto interessa anche le altre proprietà (cfr. pianta sottotetto-Stato di progetto – doc. 1 del ricorrente);
  • i cordoli in calcestruzzo armato delle fondazioni interessano comunque i muri verticali degli edifici posti a destra e sinistra di quello del ricorrente (cfr. doc. 1 del ricorrente).

Nel corso del lungo contradditorio tra i rispettivi consulenti tecnici, richiesto dal Comune prima dell’emanazione del provvedimento definitivo, nessune delle suddette considerazioni, contenute nella relazione tecnica depositata in atti, è stata in effetti contraddetta dal tecnico di parte ricorrente.

Né rileva l’avvenuto rilascio dell’autorizzazione sismica da parte del Genio Civile; la stessa è stata infatti emessa solo sulla base dell’esame dell’intervento progettato senza alcuna valutazione complessiva in ordine alle possibili interazioni che lo stesso avrebbe sugli immobili confinanti.

In definitiva, dalla documentazione prodotta dalle parti, resta dimostrato che il progetto presentato dal ricorrente prevede opere da effettuarsi nel muro di confine fra le due proprietà, che è un muro comune di comproprietà, con la conseguenza che già l’aumento di carico statico determinato anche dal solo peso del muro rialzato interesserebbe direttamente anche gli edifici aderenti in destra ed in sinistra.

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