La cessione dei bonus edilizi tra condomini si fa con accordo scritto tra le parti

La direzione regionale del Piemonte dell'Agenzia delle Entrate, pur consapevole che il trasferimento costituisce un rapporto di natura privatistica, anche ai fini di un eventuale controllo, ritiene necessario provare il sostenimento delle spese in presenza di un condominio minimo

 

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Sono piuttosto interessanti, in materia di cessione del credito dei bonus edilizi tra condomini, le indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate/Dre Piemonte, con la risposta a interpello n. 901-956/2020, avente ad oggetto la cessione del bonus facciate, di cui ai commi da 219 a 223 della legge 160/2019 nell'ambito di un condominio minimo.

 

Cessione del credito per Bonus Facciate in condominio minimo

L'istante è co-proprietario di un edificio composto da cinque unità immobiliari (condominio minimo, di cui all'art. 1129 c.c., privo di amministratore e di codice fiscale) e intende eseguire un intervento di manutenzione ordinaria destinato al restauro della facciata, con rimozione di graffiti e quant'altro, rispristino di fessurazioni, cornicione e altro, che non impatta dal punto di dell'efficientamento energetico, facendo però sussistere le condizioni per ottenere il «bonus facciate».

Questo è l'iter che seguirà l'istante, incaricato dagli altri co-proprietari: sottoscrizione dei contratti con l'impresa appaltatrice, intestazione delle fatture e relativo pagamento con la cessione della detrazione del 90% (loro spettante pro-quota) all'incaricato, rifondendo l'istante della quota residua del 10% rimasta a loro carico. L'impostazione appare come una mera compensazione tra la residua quota di spesa ad essi imputabile (90%) e l'importo della detrazione da ogni condomino trasferita all'istante (90%).

Si chiede, quindi, se il proprietario incaricato resti comunque obbligato a presentare la comunicazione dell'opzione, ai sensi dell'art. 121 del DL Rilancio e come deve essere indicato (quindi, qualificare) il soggetto cessionario nell'ambito del modello di comunicazione, qualora, in alternativa all'utilizzo diretto della detrazione, quest'ultimo volesse ulteriormente cedere il credito d'imposta a soggetti terzi o banche.

 

Cessione di cessione del credito: ecco come si fa

Dopo aver ricordato i requisiti per beneficiare del Bonus Facciate e che, in presenza di condominio minimo, non è necessario ottenere il codice fiscale e nominare l'amministratore (circ. 13/E/2019), il Fisco evidenzia che il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni con presentazione di autocertificazione che attesti i dati catastali e la natura dei lavori, se si avvale dell'assistenza fiscale di intermediari abilitati o Caf, essendo sufficiente che uno solo dei proprietari adempia agli obblighi per la fruizione del beneficio, surrogandosi alla funzione di amministratore.

Quindi, è sufficiente che uno solo dei proprietari - anche l'istante - adempia agli obblighi previsti per la fruizione del beneficio in veste di 'amministratore'.

Ma passando al 'nocciolo' della questione, il Fisco sottolinea che, qui, si intende costituire un rapporto creditorio tra l'istante e i due restanti condomini. Tale rapporto non rientra tra quelli di diritto privato e non investe profili di carattere fiscale, ma occorre formalizzarlo, poiché in caso di un eventuale controllo i condomini dovranno comprovare la circostanza di aver sostenuto le spese che sono rimaste a loro carico.

Ciò significa che, per quel che riguarda la cessione del credito, il beneficiario e il potenziale cessionario dovranno formalizzare - con vero e proprio contratto - condizioni e termini della cessione stessa. Come?

Le condizioni e i termini si rifanno ai chiarimenti già forniti sulla irrilevanza della forma del contratto (risoluzione 84/E/2018), pur in assenza di norme a supporto e pur consapevole che il trasferimento del bonus tra i proprietari costituisce un mero rapporto creditorio tra l'istante e i restanti condomini, che il rapporto si estingue con la cessione del credito e che tale rapporto rientra tra i rapporti di diritto privato.

In definitiva, l'incaricato dovrà presentare la comunicazione per l'opzione per conto di ogni condomino tenendo di quanto indicato dall'AdE (provvedimento 283847/2020) e, con riferimento al successivo trasferimento da parte dell'istante, in alternativa alla detrazione diretta, quest'ultimo dovrà attendere il giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione per procedere con l'ulteriore trasferimento.

LA RISPOSTA INTEGRALE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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