Interventi di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione: Superbonus 110% ok su edifici non in condominio

Dentro la risposta n.168 dell'Agenzia delle Entrate, che avevamo analizzato in ottica 'modello di asseverazione aggiornato' per il SuperSismabonus (cioè modello B del DM 329/2020), c'è anche un'altro chiarimento davvero rilevante perché 'supera' il dettato della precedente risposta 87, che tanti dubbi, proteste e confusione aveva creato tra i contribuenti e gli addetti ai lavori e che avevamo già approfondito, a suo tempo, su queste pagine.

La risposta 87: gli interventi antisismici devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze

La risposta dell’Agenzia delle Entrate n.87 del 08/02/2021 affermava che gli interventi antisismici relativi al c.d. SuperSismabonus 110 "devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella citata circolare n.24/E del 2020, è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) del citato articolo 119 del decreto Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai fini dell'applicazione del Superbonus, l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile. Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e,pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus. La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i «condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus)".

Di fatto, quindi, non si teneva conto delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, che invece peraltro erano stati chiariti dal Fisco nella risposta n.58 del 27 gennaio 2021 - pubblicata precedentemente alla n.87 - dove si evidenziava che "la lett. n), del  comma 66 dell'articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha modificato il comma 9, lett. a) dell'articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche». Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari".

Detto che di questo argomento avevamo poi fornito 'aggiornamenti' con una risposta più 'fresca' in occasione di Telefisco 2021, va evidenziato che la risposta 87 trattava anche un altro argomento delicato, quello del riferimento temporale delle spese sostenute.

Le nuove indicazioni

Nella risposta 168 il Fisco conferma che la detrazione maggiorata del 110% spetta anche in relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione, di cui all'art. 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001 e precisa che, preso atto delle modifiche intervenute con la legge 178/2020, il contribuente può fruire delle detrazioni del DL 34/2020 anche in relazione alle spese, sostenute a partire dal 1° gennaio scorso, relative agli interventi di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione, finalizzata alla sicurezza statica ed antisismica delle due unità censite nella categoria C/2, ma che al termine dei lavori assumeranno una categoria ordinaria di unità a destinazione abitativa.

Quindi:

• si conferma il superamento della risposta 87/2021 con riferimento, appunto, alle dette spese sostenute a partire dall'1/01/2021 per gli interventi antisismici (trainante) e per quello di installazione del fotovoltaico (trainato);
• si precisa, andando oltre il dettato letterale della lett. a), comma 1 dell'art. 119 del DL 34/2020, che per gli interventi di efficientamento, di cui all'art. 14 del DL 63/2013, è possibile fruire del Superbonus ma che per l'ottenimento della detrazione maggiorata per l'intervento sul cappotto, l'edificio oggetto dei lavori deve risultare dotato di un impianto di riscaldamento (circ. 19/E/2020), in assenza del quale non si potrà fruire del 110% per l'intervento destinato all'isolamento.

Ricapitolando: ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.

In particolare, la predetta circolare n. 24/E precisa che l'agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Nel caso in esame, a seguito delle modifiche apportate con la legge di bilancio 2021 al decreto Rilancio - che ha previsto per le persone fisiche la possibilità di avvalersi delle agevolazioni per il cd Superbonus, anche per interventi realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari - l'Istante, in relazione alle spese che sosterrà dal 1° gennaio 2021, al ricorrere di tutte le condizioni disciplinate dalla norma in esame, potrà fruire delle detrazioni previste dal decreto Rilancio per gli interventi di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione (art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001), finalizzata alla sicurezza statica ed antisismica delle due unità censite nella categoria catastale C/2, che al termine dei lavori saranno destinate all'uso abitativo. E potrà beneficiare anche delle agevolazioni in argomento per gli interventi trainati (installazione dell'impianto fotovoltaico).

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