Distanze tra costruzioni prima del DL Semplificazioni: ecco quando deve obbligatoriamente essere di 10 metri

Tar Napoli 1624/2021: la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti riguarda la realizzazione di nuovi edifici e non la ricostruzione di edifici preesistenti

Altro giro di giostra per le distanze tra costruzioni, che ormai riempiono le pagine non solo delle sentenze ma anche dei provvedimenti legislativi, due su tutti il DL Sblocca Cantieri (32/20219) e Semplificazioni (76/2020).

Distanze in edilizia: il pre e post DL Semplificazioni

In ogni caso, siccome sempre importante 'contestualizzare' le sentenze - e le regole - ai periodi temporali giusti, segnaliamo la nuova pronuncia n.1624/2021 dello scorso 11 marzo del Tar Napoli.

NB - La sentenza si riferisce a dei lavori edilizi iniziati PRIMA dell'entrata in vigore del DL Semplificazioni (DL 76/2020, convertito in legge 120/2020), che di fatto ha modificato le regole 'del gioco' per quel che riguarda le distanze, consentendo alcune ulteriori deroghe al rispetto in determinati casi. Le novità sono state analizzate nell'approfondimento del Prof. Ermete Dalprato e 'tornano' utili per capire le differenze con il regime precedente, sul quale ovviamente si basa il disposto di questa sentenza.

Qui abbiamo a che fare con un'ordinanza di sospensione lavori e una di demolizione, per un intervento di demolizione e ricostruzione della volumetria esistente. Il ricorso viene accolto, in quanto:

• secondo la condivisibile giurisprudenza, la disposizione contenuta nell’art. 9 DM n. 1444/1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza. Tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell'interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. La medesima disposizione tuttavia riguarda "nuovi edifici", intendendosi per tali gli edifici o parti e/o sopraelevazioni di essi (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 3522/2016) "costruiti per la prima volta" e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse (cfr Cons Stato sez IV, 16/10/2020 n.6282);
• si ha ricostruzione, che segue le sorti dell'immobile originario, quando ci si contenga nei limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma dell'edificio. Si ha un novum, una nuova costruzione, soggetta alle distanze vigenti, per ciò che eccede (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 4728/2017 secondo cui , nel caso in cui il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia venga comunque ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, proprio perché coincidente per tali profili con il manufatto preesistente, potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze dal confine e/o da altri fabbricati, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa); in particolare la Suprema Corte ha osservato che per gli interventi sul complesso edilizio preesistente, che non comportino variazioni della sagoma planivolumetrica, sono ammesse le distanze preesistenti. Qualora, invece, la ricostruzione non è fedele al fabbricato demolito occorre rispettare la disciplina delle distanze legali vigenti al momento della realizzazione dell'opera (cfr. Cassazione civile sez. II, 25/09/2018, n.22621);

Nella fattispecie, osserva il Tar, il ricorrente ha sostanzialmente rispettato i limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma dell'edificio nell’effettuare la ricostruzione del preesistente immobile, presentando il nuovo fabbricato solo una superficie d’ingombro misurabile a piano di mq -3,07, nonché una volumetria di carico urbanistico di mc -59,29 con conseguente variazione per difetto sia di superficie e sia di volume ed un restringimento dell’erigendo fabbricato di circa 40 cm sul confine est e di circa 40 cm sul confine ovest rispetto all’immobile preesistente, inidoneo in quanto tale a configurare una nuova costruzione e non invece una ricostruzione del manufatto preesistente; dalla effettuata modifica progettuale, in diminuzione e non in aumento di volumetria e sagoma, a parere del Collegio non può inferirsi la realizzazione di una nuova costruzione, con la conseguenza che le asserite violazioni delle distanze legali sono ininfluenti nel caso di specie, perché l’erigendo edificio è sostanzialmente sostitutivo del manufatto preesistente ed in quanto tale può soggiacere alle preesistenti distanze.

E il DL Semplificazioni?

Una delle più importanti novità riguarda le modifiche apportate dall'art.10 del DL 76/2020 all'art. 2-bis del dpr 380/2001 in materia di distanze, cioè la deroga alle norme sulle distanze per gli interventi di ricostruzione o demolizione, deroga oggi consentita purché gli edifici originari siano stati legittimamente realizzati prima dell’adozione della disciplina sulle distanze.

La deroga vale per gli immobili dei centri storici solo se prevista nei piani di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale ovvero dalla legge regionale o dai piani urbanistici regionali.

Nello specifico, la ricostruzione è possibile – in sostanza – in deroga alle norme in questione, e quindi col mantenimento delle distanze preesistenti se non è possibile la modifica dell’originaria area di sedime e purché l’edificio originario fosse stato “legittimamente” realizzato.

IMPORTANTE: in questi casi sono consentiti gli “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento”, anche fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, purché sia sempre rispettata la distanza preesistente. In considerazione del suo tenore letterale, questa previsione deve intendersi come riferita non a qualsiasi incremento volumetrico, che possa accompagnare l’intervento di demolizione e ricostruzione, ma solo a quelli aventi carattere di “incentivo”, ad esempio perché attribuiti in forza di norme di “piano casa” ovvero aventi natura premiale per interventi di riqualificazione.

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