SuperSismabonus Acquisti: le regole su asseverazioni, permessi di costruire e SCIA, date di acquisto corrette

Agenzia delle Entrate: affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'art. 16, comma 1-septies del DL n. 63/2013, è necessario che l'atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione

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Torniamo ancora una volta sulle particolari condizioni del Sismabonus Acquisti (e quindi anche del SuperSismabonus Acquisti al 110%) perché, evidentemente, non c'è 'tutta' questa chiarezza soprattutto sull'importanza della data dell'acquisto delle cd. case antisismiche e della data di rilascio dei titoli abilitativi di riferimento.

La misura agevolativa è prevista dall'art 16 comma 1-septies del DL 63/2013, 'rafforzata' dall'art.119 del DL Rilancio che, appunto, prevede che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

Nella risposta 209 del 25 marzo, l'Agenzia delle Entrate si trova di fronte ad una società che chiede l'applicabilità del SuperSismabonus Acquisti non solo agli interventi di "ristrutturazione edilizia" ma anche agli interventi realizzati, come nel caso specifico esposto, di demolizione fabbricato esistente (autorizzata con Scia) e successiva ricostruzione di nuovo edificio avente diversa sagoma, destinazione e maggiore volumetria (autorizzata mediante Permesso di costruire).

La società ritiene che il suddetto intervento edilizio, benché realizzabile mediante due provvedimenti autorizzativi (SCIA e PdC), sia riconducibile ad un unico intervento unitario; ovvero il recupero del patrimonio edilizio esistente e conseguente riqualificazione di un ambito urbano, con risanamento di un angolo degradato e sismicamente inadeguato della città.

Più nello specifico, la società chiede di sapere, con riferimento al caso prospettato nell'istanza di interpello se:

  1. gli acquirenti di ciascuna unità abitativa dell'intervento menzionato, che avrà inizio nel corso del 2020 e terminerà nel primo semestre del 2022, potranno fruire del SuprSismabonus Acquisti;
  2. agli acquirenti di ciascuna unità abitativa spetterà un'aliquota del 110%, per un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro cadauno, suddiviso in 5 quote annuali, come previsto dall'articolo n. 119 del decreto legge n. 34 del 2020;
  3. il contribuente potrà godere della possibilità di cedere ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, il corrispondente credito d'imposta.

 

La differenza tra Sismabonus e Sismabonus Acquisti

Il Fisco evidenzia in primis che la norma sul Sismabonus Acquisti, nel mutuare le regole applicative del c.d. Sismabonus, si differenzia da quest'ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l'agevolazione in commento è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Il comma 4 dell'art.119 del decreto legge n. 34 del 2020 prevede, poi, che la detrazione di cui al richiamato comma 1-septies spetta nella misura del 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, nel caso di acquisto effettuato dai soggetti di cui al comma 9 del medesimo articolo 119 (cfr. circolare n. 24/E del 2020).

Il successivo art.121 del medesimo DL 34/2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, nel periodo di vigenza dell'agevolazione, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

 

L'importanza della data dell'atto di acquisto

In relazione agli interventi prospettati nell'istanza di interpello, in relazione alla detrazione per acquisto di case antisismiche, le Entrate evidenziano che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, è necessario, al ricorrere di tutte le altre condizioni normativamente previste, che l'atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

Nel caso di specie, dall'esame della documentazione presentata risulta che (a differenza di quanto dichiarato dall'istante) la data della richiesta del permesso di costruire è del 2 luglio 2019, data successiva all'entrata in vigore dell'art.8 del DL 34/2019 (cd. Decreto Crescita) che ha esteso la detrazione prevista dall'art.16, comma 1-septies anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 (prima ne beneficiavano solo le zone 1...).

Inoltre, l'art.3, comma 3, del D.M. 58/2017, in vigore al momento della presentazione del permesso di costruire, prevedeva la contestuale presentazione dell'asseverazione unitamente alla richiesta del titolo abilitativo.

Solo successivamente, a seguito delle modifiche effettuate dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24 è stato previsto che «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l'asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all'articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori.» Tuttavia tale disposizione, cioè la cd. asseverazione tardiva, è valida per i titoli abilitativi chiesti a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento (16 gennaio 2020).

Quindi non si concorda con la soluzione proposta dall'istante.

LA RISPOSTA 209/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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