La ristrutturazione del patrimonio immobiliare: osservazioni conclusive

L’importanza della ristrutturazione non si limita al miglioramento del rendimento energetico degli edifici, ma riguarda anche temi centrali per le politiche europee e nazionali come il contenimento del consumo di suolo e la capacità di gestione degli effetti dannosi di eventi sismici. Proprio la nozione giuridica di ristrutturazione è emblematica però di alcune problematiche che si pongono nella normativa italiana e forse anche europea.


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Nei contributi precedenti, si è cercato di fornire un quadro del contesto normativo con cui le ambizioni di eseguire opere di “edilizia sostenibile” e ridurre effettivamente l’impatto ambientale ed energetico dell’ambiente costruito devono necessariamente fare i conti.

Grazie al benefico influsso del diritto dell’Unione europea (e degli incentivi economici governativi) sono state via via introdotte nell’ordinamento italiano una serie di prescrizioni che si spera possano fare ripartire l’economia nel periodo post-Covid, anche in considerazione dell’ormai prossima entrata in vigore dal 1° gennaio 2021 dell’obbligo di rispettare i requisiti Nzeb per gli edifici privati di nuova costruzione su tutto il territorio nazionale (per gli edifici pubblici l’obbligo è già vigente da inizio 2019; in alcune regioni, come Lombardia ed Emilia-Romagna, i requisiti sono già vincolanti anche per gli edifici privati).

L’obiettivo fondamentale (per l’economia e l’ambiente) rimane però la ristrutturazione del patrimonio immobiliare esistente: per questo, le modifiche alla direttiva 2010/31/Ue rilanciano lo strumento della “strategia di ristrutturazione a lungo termine” (prima prevista dalla direttiva 2012/27/Ue.


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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell'EFFICIENZA ENERGETICA E SOSTENIBILITA’ NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI, con l'obiettivo di fornire una "Guida agli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione e riqualificazione nell’ottica della sostenibilità" a cura di degli avv. Michele Rizzo e Marco Fontana


L’importanza – ribadita – della ristrutturazione non si limita al miglioramento del rendimento energetico degli edifici, ma riguarda anche temi centrali per le politiche europee e nazionali come il contenimento del consumo di suolo e la capacità di gestione degli effetti dannosi di eventi sismici. Proprio la nozione giuridica di ristrutturazione è emblematica però di alcune problematiche che si pongono nella normativa italiana e forse anche europea.

La nozione di “ristrutturazione importante” utilizzata dal legislatore per definire i requisiti di rendimento energetico degli edifici sembra quasi voler segnare la propria distanza dalla nozione di ristrutturazione propria del diritto dell’edilizia e contenuta nel Testo unico di cui al Dpr 380/2001.

La stessa nozione non coincide neppure con quella di “ristrutturazione rilevante” che viene utilizzata nella disciplina relativa agli obblighi di approvvigionamento energetico da fonti rinnovabili (Dlgs 28/2011).

La molteplicità di diverse definizioni di “ristrutturazione”, su cui anche il legislatore europeo ha le sue responsabilità, è un esempio – di nuovo, emblematico – delle contraddizioni che a volte si creano nell’ordinamento per un settore, quale quello dell’efficienza energetica, che permea in modo trasversale diversi altri ambiti del diritto e per cui si avverte sempre il rischio di un eccesso di normazione che può ostacolare lo sviluppo di prassi e mercati virtuosi.

Questo rischio è amplificato dalla confusione che purtroppo caratterizza anche la disciplina italiana in materia di edilizia, che condivide in qualche modo – e da più tempo – gli stessi problemi del settore dell’efficienza energetica: stratificazioni normative non sempre ordinate e ragionate, un riparto di competenze tra Stato e Regioni che fatica a trovare un equilibrio razionale, una moltiplicazione di previsioni molto tecniche che spesso portano ad applicazioni molto diverse nella prassi, quando non a semplici disapplicazioni.

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Si avverte insomma come necessario un intervento di riordino normativo su più livelli, forse attraverso una maggiore integrazione della disciplina dell’efficienza energetica e della sostenibilità nel Testo unico, o con una raccolta organizzata delle sole norme relative alla materia, o ancora con altre soluzioni innovative.

È notizia di queste settimane che il Governo italiano ha in programma una revisione generale del Tu Edilizia: potrebbe essere un’occasione buona per riordinare dove serve gli aspetti legati all’efficienza energetica e alla sostenibilità nell’edilizia, confermandone il ruolo centrale anche all’interno della principale fonte normativa nazionale per il settore.

Appare auspicabile che la revisione del Tu edilizia porti non solo al riordino normativo sopra richiamato, ma anche a un salto di qualità nella considerazione degli impatti ambientali del settore edilizia.
Mancano infatti nel nostro contesto prescrizioni normative specifiche a livello statale che impongano per ciascun intervento edilizio di nuova costruzione obblighi chiari in materia di recupero dei materiali da costruzione e demolizione, oltre che di risparmio idrico.

Ad avviso di chi scrive, la prospettiva da perseguire nel lungo periodo dovrebbe essere quella della graduale introduzione di “criteri ambientali minimi” di sostenibilità edilizia anche nel settore privato, sebbene l’applicazione concreta degli obblighi di cui ai “Cam edilizia” da parte delle stazioni appaltanti è risultata per il momento carente, anche per oggettive difficoltà tecnico-operative che rendono necessaria l’introduzione di correttivi.

Nella disciplina del "superbonus", il riferimento ai Cam edilizia per i materiali isolanti impiegati negli interventi di isolamento dell'involucro, nonché in generale ai "requisiti minimi", sembra andare in questa direzione.

Nel più breve periodo, però, risultano assolutamente necessarie l’introduzione di norme specifiche per la demolizione selettiva degli edifici e l’adozione dei criteri end-of-waste per i materiali provenienti da demolizione e ricostruzione di fabbricati, allo scopo di incentivare in maniera rilevante il riuso dei predetti materiali e la diminuzione soprattutto delle attività estrattive.


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Per approfondire:

Nella piattaforma Smart 24 Tecnici gli approfondimenti degli Esperti de
Il Sole 24 ORE e la normativa di riferimento sull’efficienza energetica degli edifici.


Lo speciale:

EFFICIENZA ENERGETICA E SOSTENIBILITA’ NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI

Guida agli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione e riqualificazione nell’ottica della sostenibilità

A cura di Michele Rizzo e Marco Fontana

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