L'isolamento acustico fatto male è un grave difetto dell'opera: tra mancata insonorizzazione e requisiti acustici

É davvero molto interessante, quanto affermato dalla Corte di Cassazione (Civile) nell'ordinanza 7875/2021 dello scorso 19 marzo, riguardo alla 'diatriba legale' tra un'impresa edile e un condominio dove la prima aveva svolto dei lavori.

Nello specifico la Corte d'appello di Trieste aveva rigettato il gravame presentato dalla società contro la sentenza del Tribunale di Pordenone che aveva accolto la domanda del Condominio condannandola, quale impresa costruttrice e venditrice dell'edificio condominiale, al risarcimento dei danni, determinati in complessivi C 49.620,00, per la cattiva insonorizzazione del fabbricato.

La Corte di Trieste ha affermato che l'eccezione contenuta nel primo motivo di appello circa il difetto di legittimazione attiva del Condominio (dovendosi svolgere gli interventi di adeguamento individuati dal CTU non su parti comuni, ma su porzioni di proprietà esclusiva) concernesse, in realtà, la titolarità del rapporto giuridico oggetto di lite, e fosse perciò tardiva. Quanto al secondo motivo di appello, la Corte di Trieste ha evidenziato che, essendo avvenuta nel 2002 la costruzione dell'edificio condominiale (ben prima, dunque, dell'entrata in vigore della legge Regione Friuli Venezia Giulia 18 giugno 2007, n. 16), trovassero applicazione i limiti stabiliti dal DPCM del 1997 emanato in forza della legge 447/1995, la cui verificata inosservanza comportava il mancato rispetto delle regola dell'arte nel costruire.

Ambienti ad uso residenziale e parti comuni: l'insonorizzazione deve 'funzionare' ovunque

Secondo l'impresa appaltatrice, ricorreva il difetto di legittimazione dell'amministratore condominiale, avendo questi lamentato già in citazione la carenze degli "ambienti ad uso residenziale ... alle partizioni degli ambienti ... al rumore di calpestio dei solai... all'isolamento acustico della facciata".

Per la Cassazione non è così, in quanto allorché l'amministratore promuove un'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore, domandando i danni attinenti al difetto dei requisiti acustici del fabbricato, la contestazione relativa all'inerenza di tali danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva e non alle parti comuni, come nella specie sollevata dalla ricorrente, concerne la carenza della legittimazione ad agire, che può essere eccepita in ogni grado e stato del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.

Ma qui la legittimazione ad agire 'sussisteva' poiché il condominio prospettava di essere titolare del diritto risarcitorio dedotto in giudizio.

Ma aldilà di questo, la Corte suprema da seguito all'orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche alla stregua dell'art. 1130, n. 4, c.c., sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (nella specie, l'accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata), vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Diversamente, se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio.

I requisiti acustici "giusti"

Il secondo motivo di ricorso contiene invece una sintesi dell'articolato quadro normativo sui requisiti acustici ed insiste per l'applicabilità, nella specie, del DPCM 10 marzo 1991 e non invece del DPCM 14 novembre 1997, come ritenuto dalla Corte di Trieste.

In merito si evidenzia che "l'art. 3, comma 1, lettera e), della legge 447/1995 (Legge quadro sull'inquinamento acustico), aveva attribuito allo Stato la determinazione dei requisiti acustici passivi e di quelli delle sorgenti sonore degli edifici, rinviando la relativa disciplina ad apposito DPCM, poi emanato, appunto, col DPCM 5 dicembre 1997, che determinava i suddetti requisiti e prescriveva i limiti espressi in decibel che gli edifici costruiti dopo la sua entrata in vigore devono rispettare. Nella materia in esame erano poi intervenuti la direttiva 2002/49/CE, che venne recepita con il d.lgs.194/2005, l'art. 11 della legge 88/2009, il comma 5 dell'art. 11 della legge 88/2009 (secondo cui «in attesa del riordino della materia, la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e, della legge 26 ottobre 1995, n. 447, non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge») ed ancora l'art. 15, comma 1, lettera c), legge 96/2010, che dava un'interpretazione autentica dell'art. 3 comma 1 lett. e) legge 447/1995 (stabilendo che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trovasse applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi), norma dichiarata illegittima da Corte Cost. 29 maggio 2013, n. 103".

Ma poi la Cassazione 'chiude' con questi paletti:

• il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione risponde, invero, dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) - quali devono ritenersi quelli da cui derivi una cattiva utilizzazione di esse, come nel caso di inadeguato isolamento acustico - nei confronti degli acquirenti ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio, legittimato ad agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale, se tali difetti sono riscontrati, come visto, sull'intero edificio condominiale;
• dalla natura del contratto di appalto - che ha per oggetto l'espletamento di un'attività da eseguire a regola d'arte con l'ausilio di regole tecniche - discende, invero, il principio secondo cui l'esecuzione dei lavori non solo deve avvenire con l'osservanza della perizia che inerisce a ciascun campo di attività, ma anche che l'opera stessa, nella progettazione ed esecuzione, deve corrispondere alla funzionalità ed utilizzabilità previste dal contratto; ne consegue che l'appaltatore ha l'obbligo di consegnare l'opera conforme a quanto pattuito ed, in ogni caso, eseguita a regola d'arte.
  

In questo caso, nell'accertare in fatto il rispetto delle regole dell'arte da parte della venditrice costruttrice, la Corte d'appello ha preso come riferimento i requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti, allo scopo di ridurre l'esposizione umana al rumore, dettati dal DPCM 5 dicembre 1997, considerato dai giudici del merito non sul presupposto della sua immediata vigenza nei rapporti fra privati in favore degli acquirenti, ma unicamente come criterio fattuale di riferimento per determinare lo stato dell'arte esigibile all'epoca di realizzazione del fabbricato (2002) al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione agli effetti dell'art. 1669 c.c., verifica che costituisce compito proprio ed esclusivo del giudice del merito, sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

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