Bonus prima casa: quando si può prendere per un'altro edificio? Il segreto della seconda casa

Il Bonus prima casa, a volte, si può prendere anche per una 'seconda' casa. Quando questo è possibile lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate nella risposta 228 del 2 aprile 2021, dove in pratica si sottolinea che:

• il diritto acquisito con il bonus prima casa, nei trasferimenti di proprietà di abitazioni per successione o donazione, non esclude la possibilità di fruire nuovamente del beneficio nel caso di successivo acquisto a titolo oneroso di un’altra casa;
• ciò vale anche se il primo acquisto agevolato è avvenuto parzialmente per donazione, a condizione che venga alienata la quota acquistata, con il beneficio, a titolo oneroso entro un anno dall'acquisto.

Il caso

L'istante ha acquistato l'intera proprietà di un immobile abitativo: per il 50 per cento a titolo gratuito, per donazione del proprio padre e per il restante 50 per cento, a titolo oneroso, per acquisto dal proprio zio. In sede di acquisto, l'istante ha beneficiato delle agevolazioni 'prima casa', essendo residente nel Comune in cui si trovava l'immobile oggetto di acquisto. In seguito ha trasferito la propria residenza in un altro Comune dove svariati anni dopo ha acquistato, a titolo oneroso, un altro immobile ad uso abitativo, fruendo delle medesime agevolazioni 'prima casa', impegnandosi nell'atto di acquisto ad alienare l'immobile preposseduto entro il termine di un anno dall'acquisto.

Chiede quindi se:

1. può limitarsi ad alienare, entro il predetto termine di un anno, la sola quota del 50 per cento dell'immobile preposseduto, acquistata a titolo oneroso (anziché l'intero immobile), conservando la proprietà del residuo 50 per cento acquistata per donazione;
2. la predetta quota del 50 per cento dell'immobile preposseduto, acquistata a titolo oneroso, può essere alienata a titolo gratuito (donazione).

Bonus prima casa: come funziona

Le Entrate partono da lontano, sottolineando che le disposizioni agevolative “prima casa” (comma 4-bis della Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur) consentono al contribuente di fruire degli sconti in relazione all'acquisto di un nuovo immobile, anche se risulti già in possesso di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che lo stesso si impegni ad alienare l'immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

La norma in commento va coordinata con le disposizioni contenute nell'art.69, commi 3 e 4, della legge 342/2000, le quali, ricorrendone i presupposti, consentono di beneficiare delle agevolazioni 'prima casa' nei trasferimenti di proprietà di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, derivanti da successione o donazione. In particolare, la norma dispone che «Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione (...) [diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9] e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro».

Con circolare 7 maggio 2001, n. 44, è stato chiarito che è «l'applicazione dell'agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l'acquisto del bene in regime agevolato» (cfr. circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, al paragrafo 5.4 e risoluzione 4 luglio 2017, n. 86/E). Dunque, la titolarità di un diritto acquistato con l'agevolazione di cui all'art.69, commi 3 e 4, della legge 342/2000 non esclude la possibilità di fruire del regime di favore 'prima casa' nell'ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione.

Tale conclusione appare valida anche nell'ipotesi, come quella in esame, di precedente acquisto di immobile abitativo agevolato, avvenuto parzialmente per donazione. Ciò, a condizione che, in applicazione di quanto previsto dal comma 4-bis, della sopra citata Nota II-bis, venga alienata la quota acquistata a titolo oneroso, entro 1 anno dall'acquisto.

Quindi:

• per non incorrere nell'ipotesi di decadenza dall'agevolazione in esame, l'istante deve alienare almeno il 50 percento dell'immobile preposseduto, vale a dire la quota acquistata a titolo oneroso.
• la suddetta alienazione può essere realizzata sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso. NB - riguardo ai termini per tale adempimento, che ai sensi dell'art.3, comma 11 quinquies del DL 183/2020, il periodo di sospensione dei termini per l'agevolazione 'prima casa' è stato prorogato al 31 dicembre 2021; pertanto i termini in corso al 23 febbraio 2020 sono sospesi e ricominceranno a decorrere il 1° gennaio 2022.

LA RISPOSTA 228/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF