Bonus ristrutturazioni: le Entrate aprono agli immobili in stato di definizione. Quali sono e come funziona

Un immobile censito nella categoria F/4 può usufruire del bonus ristrutturazioni, a condizione che alla fine dei lavori diventi di categoria A/2, ossia un'abitazione

 

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Non esiste solo il Superbonus, lo sapevate vero? Ecco, se avete in mente le care e vecchie ristrutturazioni edilizie, quelle ex art.16-bis del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), leggetevi la risposta 241/2021 del 13 aprile del Fisco, che 'allarga le maglie' consentendo a una categoria piuttosto ampia di immobili di accedere alle agevolazioni.

 

Bonus Ristrutturazioni: cos'è

L'istante chiedeva chiarimenti circa la possibilità di fruire del Bonus per la ristrutturazione di un'unità immobiliare inserita in un fabbricato accatastato come F/4 (immobili senza identificazione), derivante dalla trasformazione di un albergo censito nella categoria D/2, diviso in più appartamenti dall'impresa venditrice, tra cui quella acquistata dall'istante.

Secondo lui, è possibile beneficiare del Bonus in quanto l'appartamento oggetto degli interventi di ristrutturazione, pur essendo censito nella categoria F/4, è situato all'interno di un palazzo storico già esistente ed in precedenza adibito allo svolgimento dell'attività alberghiera. Nel caso di specie, si sta realizzando un intervento di ristrutturazione in un appartamento già esistente e, pertanto, si ritiene di poter beneficiare delle detrazioni previste dalla norma in esame.

Le Entrate, in primis, riepilogano la norma: l'articolo 16-bis del d.P.R. n. 917 del 1986, (TUIR) disciplina una detrazione dall'imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute, tra l'altro, per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c), e d) dell'art.3 del dpr 380/2001, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Si tratta, nello specifico, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, inoltre, la detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria di cui alla lett. a) del citato art.3 del dpr 380/2001.

Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 4). Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali. Tale circostanza deve risultare dal titolo edilizio che autorizza i lavori.

 

Immobili di categoria F4: ok al Bonus Ristrutturazioni come per i collabenti

Venendo 'a noi', l'intervento prospettato nell'istanza in esame avente ad oggetto un immobile classificato nella categoria F/4, derivante dalla trasformazione di un immobile censito originariamente nella categoria catastale D/2 (albergo), che sarà frazionato in unità immobiliari di natura residenziale (tra cui anche l'unità abitativa oggetto di acquisto dell'Istante), dovrà essere qualificato dall'ufficio tecnico del Comune competente come intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (art.3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001) e non un intervento di nuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e).

La categoria catastale F/4 è una delle cosiddette "categorie fittizie", in cui rientrano tutte quelle individuate dalla lettera F. Sul punto, con la circolare dell'Agenzia del Territorio 4/T/2009 (par. 3.3) è stato chiarito che "la scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)".

Agli immobili ascritti ad una categoria fittizia, infatti, non è attribuita alcuna rendita catastale. Con riferimento alle spese sostenute per gli interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti"), con la citata circolare 19/E del 2020 è stato precisato che spettano le detrazioni di cui all'articolo 16-bis del TUIR, in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Si perviene ad analoga conclusione anche con riferimento all'ipotesi (come prospettata dall'Istante) in cui, prima degli interventi, l'immobile esistente, sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastate in categoria F/4, destinate ad abitazioni.

Quindi, nel caso in esame l'Istante, nel presupposto che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma, potrà fruire delle agevolazioni previste dall'art. 16-bis del TUIR nel limite di detrazione di 96.000 euro, riferito all'unità immobiliare censita al catasto all'inizio degli interventi di ristrutturazione. Considerato che l'unità è censita, a seguito del frazionamento dell'unità alberghiera, nella categoria catastale F/4, l'agevolazione potrà essere fruita a condizione che, alla fine dei lavori, sia distintamente accatastata in A/2.

LA RISPOSTA 241/2021 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE