Superbonus 110% alla prova dei sottotetti: precisazioni sulle ristrutturazioni edilizie di edifici già esistenti

L'Agenzia delle Entrate, in due recenti risoluzioni, si occupa del Superbonus per due diversi sottotetti, fornendo anche chiarimenti sull’applicazione della detrazione prevista per le ristrutturazioni edilizie spettanti soltanto per il ripristino di edifici già esistenti

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Pioggia di risposte - e di domande, quindi... - sul Superbonus 110% del DL Rilancio: l'Agenzia delle Entrate continua a rilasciare pareri e chiarimenti 'a nastro', e per semplificare stavolta segnaliamo nello stesso articolo due risposte, dedicate - in modo diverso - ai sottotetti (n.247 e 248 del 14 aprile).

 

Superbonus 110%: interventi su un edificio composto da due unità abitative di cui una in comproprietà con il coniuge e l'altra di proprietà esclusiva del coniuge

La risposta 247 è indirizzata ad un'istante che fa presente di essere comproprietario con la moglie (50 per cento ciascuno) di un'unità abitativa in un edificio composto da due unità, non funzionalmente autonome e con accesso comune dall'esterno. La seconda unità abitativa, invece, è di proprietà esclusiva della moglie. Inoltre, l'edificio è composto anche da un locale ad uso magazzino per un quarto di proprietà dell'istante e per tre quarti di proprietà della moglie.

Si chiede, quindi, se si può prendere il Superbonus 110% per:

  • un intervento di coibentazione termica delle pareti verticali perimetrali, considerate parti comuni;
  • la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio sottotetto non riscaldato (interventi “trainati”) per i singoli appartamenti;
  • il rifacimento contestuale della copertura, che però essendo di chiusura a un sottotetto non riscaldato non rientra negli interventi legati al 110% ma nel bonus ristrutturazione con detrazione al 50%.

Dopo l'excursus normativo comprensivo delle novità - ampliative a più unità immobiliari (fino a 4) - della Legge di Bilancio 2021, l'Agenzia evidenzia che qualora, come nell’ipotesi esaminata, si effettuino oltre al cappotto termico altri interventi trainati sulle parti pertinenziali ai singoli appartamenti, come la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio non riscaldato, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento, a patto che i relativi costi siano contabilizzati distintamente.

Si pone quindi poi l’attenzione, in particolare, sulla sostituzione dei serramenti, intervento che può usufruire autonomamente dell’ecobonus, ma anche della detrazione del 110% se “trainato” ed effettuato congiuntamente a un intervento “trainante” e sempre che comporti il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Riguardo, infine, alla coibentazione del sottotetto, l’intervento, dopo le modifiche introdotte dalla Finanziaria 2021, rientra tra gli interventi trainanti finalizzati all'efficienza energetica senza che il concetto di superficie disperdente sia vincolato soltanto a tale locale eventualmente esistente. Tradotto: è ammesso al Superbonus anche la coibentazione del sottotetto, nel presupposto che la condizione di intervenire su più del 25% della superficie disperdente sia raggiunta con la coibentazione delle superfici che, prima dell’intervento, delimitano il volume riscaldato verso l'esterno, vani freddi o terreno.

L’importo massimo di detrazione spettante dovrà essere ripartito tra i detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dei costi sostenuti e documentati.

 

Superbonus e detrazione del 50 per cento: interventi di isolamento termico ed efficientamento energetico; interventi di ristrutturazione del sottotetto con cambio di destinazione d'uso

L'istante è proprietario di due unità immobiliari accatastate come C/2, situate nel sottotetto di un edificio composto da altre tre unità immobiliari riscaldate di categoria A/2 ("Abitazione tipo civile"). Egli vuole ricavare dalle sue due proprietà, tramite demolizione e ricostruzione delle sole pareti interne per una nuova organizzazione degli spazi, un unico immobile A/2 con un aumento della volumetria del 10% rispetto a quella preesistente.

Si chiede, quindi, se è possibile prendere il Superbonus 110% in relazione ad alcuni interventi “trainanti” e “trainati” realizzati sulle parti comuni dell’edificio e sulle singole abitazioni (si veda l'interpello per le specifiche) e la detrazione del 50% per i lavori di manutenzione straordinaria le zone esterne comuni e per la ristrutturazione della parte già esistete del sottotetto, che diverrà abitativo, effettuata dall’istante.

NB - Le unità immobiliari al piano terra effettuano un salto di 2 classi energetiche, l’appartamento del primo piano un salto di 4 classi energetiche e il sottotetto trasformato in abitazione guadagnerà 5 classi energetiche.

In primis, le Entrate evidenziano che - come chiarito nella circolare n. 24/E del 2020 - la condizione richiesta dalla norma che gli interventi trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus, si considera soddisfatta se "le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti". Ciò implica che, ai fini dell'applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. La differenza è sostanziale, insomma.

Riguardo le detrazioni applicabili per la ristrutturazione e l’ampliamento del sottotetto effettuata dall’istante (sismabonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni), si tratta di agevolazioni spettanti soltanto per le spese riferibili alla parte esistente dell’unità immobiliare e non per il suo ampliamento, in tal caso si configurerebbe una “nuova costruzione” e quindi l’esclusione dal beneficio (circolare n. 19/2020).

Il contribuente dovrà, quindi, tenere distinte le fatturazioni relative ai due interventi (ampliamento e ristrutturazione) oppure procurarsi un'apposita attestazione che distingua le spese rilasciata dall'impresa o dal direttore dei lavori.

In relazione al miglioramento energetico dell'edificio, questo deve essere dimostrato dall'Ape, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, e va valutato sull'intero edificio in condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che lo compongono.

In definitiva, si può beneficiare:

  • 1) per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, del Superbonus quale intervento trainante di cui all'articolo 119, comma 1, lettera a);
  • 2) per l'installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell'immobile dell'istante, effettuati sull'immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative a seguito degli interventi, del Superbonus quali interventi trainati di cui all'articolo 119, comma 2 e comma 5;
  • 5) per la ristrutturazione del sottotetto mediante "demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali" con "contestuale cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari C2 in un'unica unità immobiliare abitativa A2" e con riferimento alla parte esistente, della detrazione del 50 per cento di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, entro il limite di spesa di 96.000 euro (cd. Bonus ristrutturazioni).

LE RISPOSTE INTEGRALI SONO SCARICABILI IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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