Abusi edilizi: se il nuovo proprietario è in buona fede niente demolizione! Quando il tempo batte la ruspa

Tar Campania: l'acquisto davanti al notaio, il mutuo e il tempo risalente (del 1962) salvano l'ultimo acquirente dalla demolizione per sua buona fede. E comunque il comune non può agire sessant'anni dopo e ingiungere la riduzione in pristino, dopo aver a lungo riscosso i tributi locali sull'immobile e perfino aver concesso al condominio titoli abilitativi come Dia e Cila per ristrutturare il fabbricato

 

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Spunta un'altra, recente sentenza del Tar Campania (2123/2021 del 31 marzo) molto interessante perché relativa al 'salvataggio' di un immobile abusivo dalla demolizione. In questo caso, il comune è stato 'pizzicato' ad adottare un atto illegittimo e quindi da annullare, perché il nuovo proprietario dei locali risulta in buona fede: pesa la compravendita stipulata davanti al notaio, che richiama il titolo di provenienza del bene.

Non solo: il Tar evidenzia che, quando sono passati molti anni dalla realizzazione delle opere contro legge, l'amministrazione deve comunque motivare l'interesse pubblico alla demolizione, comparandolo con quello del privato e comunicando al titolare l'avvio del procedimento.

 

Il fatto

Il ricorrente impugna l'ingiunzione di demolizione di un'unità immobiliare distinta, della consistenza di circa 119 mq. e del locale seminterrato adibito a garage della consistenza complessiva di circa m. 570.

A sostegno del gravame deduce i seguenti motivi di ricorso:

  • a) violazione dell’art. 31 della legge n. 1150/1942, dell’art. 10 delle legge n. 765 n. 1971, dell’art. 40, comma 2° della legge n. 47/1985, degli artt. 31, 34 e 46 del d.P.R. n. 380/2001, dell’art. 1375 cod. civ. e del principio che tutela l’affidamento in buona fede, dell’art. 167 del d.vo 42/04, dell’art. 7 della l. 07.08.90 n. 241 e del principio del giusto procedimento di legge;
  • b) eccesso di potere per carenza e difetto assoluto di istruttoria e di motivazione.

 

La buona fede

Secondo il ricorrente, l’esercizio della potestà sanzionatoria, allorquando debba adottarsi una misura a distanza di un lungo lasso di tempo dalla data di edificazione delle opere “sine titulo” o in difformità dal titolo assentito, richiede una motivazione “rafforzata” (Cons. Stato Ad. Plen. 8/2017) che dia conto dell’avvenuta valutazione degli opposti interessi: quello del titolare del bene alla conservazione ed utilizzazione della “res”, risalente nel tempo, e quello dell’Amministrazione al ripristino dell’assetto del territorio, compromesso della permanenza in loco dell’abuso, con dimostrazione, tra l’altro, della prevalenza dell’insussistente interesse pubblico alla rimozione dell’abuso.

Per il Tar è ravvisabile una posizione di assoluta buona fede della parte ricorrente considerato:

  1. il lungo lasso di tempo (quasi sessant’anni) intercorso tra il momento dell’avvenuta realizzazione delle opere che si assumono abusive e quelle dell’avvenuta adozione delle misure sanzionatorie per cui è causa;
  2. la presenza di un titolo abilitativo edilizio (la licenza edilizia del 1962 mai annullata e/o revocata) che ha generato nel privato l’affidamento in ordine alla legittimità del proprio acquisto;
  3. l’atteggiamento tenuto dall’Amministrazione Comunale che, nell’arco di un sessantennio circa, non solo non ha mai contestato la legittimità della licenza edilizia ma ha, altresì, beneficiato di tasse e tributi locali (TARSU, TARI, TARES, IMU) ed ha rilasciato, a richiesta del Condominio (documentazione in atti), titoli abilitativi (DIA, CILA) che hanno consentito la ristrutturazione del fabbricato. Ed invero, in data 25.02.2002 l’Amministratore del Condominio ha depositato al Comune comunicazione di Inizio Attività avente ad oggetto la ristrutturazione dell’intero fabbricato e, con Ordinanza adottata dal Sindaco adottata sulla base della Relazione Tecnica prodotta, si è ordinato, inoltre, al Condominio di eseguire ad horas lavori di consolidamento del fabbricato, colpito da dissesti statici.

 

Il presunto abuso edilizio di 60 anni fa va motivato correttamente. Altrimenti niente demolizione

Tra l'altro, l’edificio di cui alla licenza, composto di sei piani fuori terra, il piano rialzato e il piano interrato attualmente destinato a ricovero auto, non può essere qualificato come totalmente abusivo in quanto costituisce difformità rispetto al titolo edilizio del 1962.

Ma attenzione, c'è anche il dubbio che il piano rialzato ritenuto abusivo non sia proprio totalmente fuori legge.

Le ordinanze di demolizione difettano infatti di una adeguata istruttoria non essendo stata fornita dal Comune alcuna documentata indicazione idonea a comprovare la specifica abusività, consistenza e datazione delle singole porzioni di immobile oggetto dell’ordinanza impugnata, trattandosi, come detto, di un progetto originariamente assentito con il rilascio di una licenza edilizia.

Il Tar in tal senso ricorda alcuni principi incardinati in precedenti pronunce:

  • ai fini della corretta motivazione dell'ordine di demolizione di un immobile abusivo è necessaria la descrizione degli abusi edilizi e, laddove sia ravvisata la difformità di essi da un titolo abilitativo, l'indicazione di quello in cui consiste tale difformità, atteso che, in caso contrario, né la parte, né il giudice è posto in condizione di percepire le ragioni in fatto e in diritto del provvedimento” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 11/03/2020, n. 3146);
  • nel caso di presenza di opere soggette eventualmente a SCIA, “è illegittimo il provvedimento di demolizione che risulti privo di un adeguato corredo motivazionale in ordine alla ritenuta corrispondenza della fattispecie concreta a quella astrattamente definita dal legislatore come idonea a pregiudicare l'interesse pubblico sotteso al potere amministrativo di vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, e pertanto tale da giustificare l'irrogazione della più grave sanzione demolitoria” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, 14/01/2020, n. 166);
  • in osservanza del principio di stretta legalità, l'Amministrazione, anziché provvedere “in via diretta”, a distanza di oltre dieci anni (nel caso di specie, quasi sessanta), con ordinanza di demolizione (del 2016) a ingiungere il ripristino dello stato dei luoghi — sulla base delle difformità urbanistico-edilizie dell'intervento e dell'assenza della prescritta autorizzazione paesistica — senza motivazione ulteriore alcuna rispetto a quanto indicato nell'ingiunzione, … avrebbe dovuto far precedere l'emissione dell'ingiunzione a demolire, sussistendone i presupposti, da un provvedimento esplicito e autonomo di esercizio dell'autotutela, corredato delle garanzie, anche motivazionali, previste dall'art. 21-nonies della l. n. 241 del 1990 (Cons. di St., sez. VI, 14/11/2018, n. 6422);
  • è meritevole di tutela l'affidamento del privato, il quale abbia correttamente e in senso compiuto reso nota la propria posizione all'Amministrazione e venga indotto da un provvedimento (o comportamento) della stessa Amministrazione a ritenere legittimo il suo operato. Pertanto, fondatamente i ricorrenti deducono che il Comune, per superare le smagliature della contraddittoria azione amministrativa posta in essere, avrebbe dovuto fornire una adeguata motivazione su quello che era il concreto e attuale interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi, comparandolo con l'interesse oppositivo del privato a conservare l'integrità dell'assetto edilizio minacciato ed è palese l'illegittimità dell'ordine di demolizione esteso a tutto il fabbricato e dei successivi atti impugnati, adottati a distanza di 50 anni dalla realizzazione dell'edificio, senza che sia specificato l'interesse pubblico da tutelare” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 10/08/2020, n. 3552);
  • qualora poi le difformità rilevate siano di limitata entità e sia trascorso un notevole lasso di tempo dal supposto abuso, è illegittimo un ordine di demolizione di un edificio laddove non fornisca alcuna adeguata motivazione sull'esigenza della demolizione nonostante il tempo trascorso e il conseguente affidamento ingeneratosi in capo al privato” (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. I, 06/12/2016, n. 2307).

In definitiva

Niente ruspa, perché:

  • nell'atto di compravendita si rinvia in modo esplicito al titolo di provenienza che ha consentito il passaggio di proprietà alla sua dante causa; il costruttore garantisce nella propria dichiarazione che il fabbricato (sei piani e un seminterrato) è realizzato in conformità alla licenza edilizia, che risale al 1962;
  • il comune non può attivarsi sessant'anni dopo e ingiungere la riduzione in pristino, dopo aver a lungo riscosso i tributi locali sull'immobile e perfino aver concesso al condominio titoli abilitativi come Dia e Cila per ristrutturare il fabbricato. D'altronde il piano rialzato incriminato non può essere considerato del tutto abusivo insieme al seminterrato utilizzato come autorimessa.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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