L'intervento abusivo può godere dei bonus?

Uno degli strumenti più attuali è costituito dagli interventi di demolizione e totale ricostruzione. In questo caso si può godere di tutta una serie di benefici.

L’ottenimento dei benefici, però, è sottoposto ad una normativa particolarmente rigida e, soprattutto, bisogna sempre fare i conti con i vicini (cosa non sempre facile).


 

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Il settore edilizio lotta per sconfiggere la crisi in atto utilizzando una serie di bonus messi a propria disposizione. Uno degli strumenti più attuali è costituito dagli interventi di demolizione e totale ricostruzione. In questo caso si può godere di tutta una serie di benefici.

Sotto il profilo fiscale, l’acquisto del suolo viene incentivato prevedendo l’applicazione delle “tasse fisse” in luogo dell’IVA o della tassa di registro. La commercializzazione del prodotto viene incentivata con i benefici previsti dal cosiddetto sismabonus e, da ultimo, sull’ormai famoso “superbonus 110%”; si tratta, per l’acquirente, di una vera e propria manna scesa dal cielo.

E non finisce qui! Questa tipologia di intervento viene incentivata anche sotto il profilo edilizio ed urbanistico attraverso una serie di norme che prevedono bonus volumetrici ed incentivi di varia natura.

Ovviamente non è tutto oro quello che luccica. L’ottenimento dei benefici, infatti, è sottoposto ad una normativa particolarmente rigida e, soprattutto, bisogna sempre fare i conti con i vicini (cosa non sempre facile).

 

Un caso complicato

Il caso parte da lontano. Il dirimpettaio impugna il permesso di costruire rilasciato ad una società nel 2008 per la realizzazione di un fabbricato. Il ricorrente si lamenta in quanto la ditta, dopo aver acquistato la villetta prospicente la propria abitazione, aveva ottenuto un permesso di costruire per la demolizione della preesistenza e la costruzione di un fabbricato residenziale.

Il permesso di costruire viene annullato per un problema procedurale tutto sommato trascurabile (omessa audizione della Commissione Edilizia sugli elaborati progettuali); la ditta non si arrende e ottiene un nuovo titolo edilizio. Anche questo permesso di costruire viene impugnato dal vicino ed annullato nel 2010 dal TAR. Questa volta l’annullamento viene disposto per una violazione delle N.T.A.

A quanto pare il fabbricato era stato assentito con un’altezza maggiore di quella ammessa dalle norme comunali che prevedevano, in caso di demolizione e ricostruzione, un limite di altezza massima ben preciso che, in effetti, non era stato rispettato.


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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell'ABUSIVISMO EDILIZIO, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Donato Palombella.


Si tenta la regolarizzazione

La società presenta al Comune una istanza per regolarizzare la porzione e renderlo conforme alle previsioni di PRG (art. 38 del D.P.R. 380/2001); si cerca di “regolarizzare” l’intervento invocando il “piano casa” per aggirare le norme di piano e regolarizzare la maggiore altezza realizzata.

L’istanza viene accolta dal Comune che rilascia un ulteriore permesso di costruire nel 2011 (il terzo della serie). Anche questo titolo edilizio viene impugnato dall’irriducibile vicino che, ancora una volta, ottiene l’annullamento da parte del TAR.

Il costruttore, messo all’angolo, impugna la sentenza del TAR. Nel corso del giudizio la ditta fallisce; il curatore riassume la causa e si giunge a sentenza.

 

Le distanze sono state violate

Il Consiglio di Stato, in primo luogo, accerta che il vicino ha tutte le ragioni per lamentarsi in quanto il nuovo manufatto sarebbe realizzato a “soli” 25 metri dalla sua abitazione, con conseguente aggravio del carico antropico della zona. In realtà, si immagina che il problema non sia costituito dall’aumento del carico urbanistico, quanto dalla volontà di impedire la costruzione di un edificio multipiano vicino alla propria villetta.

 

Il Piano Casa non può essere applicato agli edifici abusivi

Veniamo al nocciolo della vicenda. Il giudice amministrativo, nell’esaminare la complessa vicenda sottoposta al suo giudizio, sottolinea un punto cruciale: le norme sul cosiddetto “piano casa” non possono essere applicate agli edifici abusivi!

Di conseguenza, la ditta avrebbe dovuto prima sanare le problematiche contestate (ovvero la maggior altezza realizzata rispetto alle norme di piano) applicando l’art. 38 del D.P.R. 380/2001 e pagando la relativa sanzione.

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Accolta la tesi del TAR

Il Consiglio di Stato, Sez. II, con la sentenza n. 1274 del 12 febbraio 2021, accoglie la tesi del TAR.

Le norme sul “piano casa” mirano a rilanciare l’attività edilizia e di incentivare gli interventi di qualità e non a sanare possibili abusi; per questo motivo la norma esclude dai benefici gli immobili anche parzialmente abusivi soggetti all’obbligo della demolizione.

Tale regola generale trova applicazione anche al caso in esame dove l’immobile è stato realizzato in base ad un titolo edilizio successivamente annullato.

Si ricorda che, nel caso in esame, l’immobile era stato costruito sulla base di un permesso di costruire effettivamente rilasciato dal Comune ma superando (si presume per errore) l’altezza massima consentita; di qui il successivo annullamento del titolo edilizio con la conseguenza che l’immobile doveva essere considerato abusivo a tutti gli effetti.

 

Irrilevante la buona fede

Nel caso in esame il costruttore era certamente in buona fede avendo realizzato l’opera in base ad un titolo edilizio rilasciato dal comune. La buona fede della ditta (e dei soggetti coinvolti), peraltro, in materia di abusivismo edilizio, è assolutamente irrilevante.

A tutto concedere, si tratta di applicare una sanzione pecuniaria ridotta a carico dei responsabili; per il resto “la posizione di colui che abbia realizzato l’opera sulla base di un titolo inizialmente assentito e dopo annullato non si differenzia dagli altri soggetti che hanno invece realizzato l’opera abusiva senza titolo” (Cons. Sato, A.P. n. 4/2009).

Bisogna mettere in conto un ulteriore aspetto da non sottovalutare. In mancanza di una sanatoria (ex art. 38 del Testo Unico edilizia) l’opera è soggetta a demolizione!
 


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Per approfondire:

Sulla rivista Consulente Immobiliare gli approfondimenti degli Esperti de Il Sole 24 ORE sul Superbonus 110%.

Lo speciale:

ABUSIVISMO EDILIZIO

Guida all'abusivismo edilizio, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti

A cura di Donato Palombella

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