Superbonus 110%: nuovi chiarimenti su computo unità immobiliari, pertinenze, massimali di spesa, condomini

MEF: in assenza di specifiche indicazioni, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la Legge di bilancio 2021

 

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Arrivano chiarimenti ufficiali davvero importanti - e da segnare in rosso - sul Superbonus 110%. Stavolta la 'fonte' delle delucidazioni è direttamente il Ministero dell'Economia, che il 29 aprile 2021 ha risposto all'interrogazione parlamentare presentata dal deputato Fragomeli mettendo alcuni paletti di assoluto rilievo in materia. Le domande erano 3, una sulle barriere architettoniche che abbiamo già trattato a parte, mentre le altre due le approfondiamo qua sotto.

 

Numero di unità immobiliari che compongono l'edificio e il relativo massimale di spesa

Domanda: al fine di stabilire il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio e il relativo massimale di spesa, sono da considerare, ai fini dell'articolo 1, comma 66, lettera n), della legge di bilancio 2021, anche le unità immobiliari con destinazione diversa da quella residenziale?

Risposta: l'articolo 1, comma 66, lettera n), della legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) ha modificato il comma 9, lettera a), dell'art.119 del DL 34/2020, inserendo, tra i soggetti beneficiari del Superbonus, anche le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi agevolabili realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In sostanza, a seguito della modifica sopra indicata, l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari persone fisiche ed è riferita alla spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Si ritiene che, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la Legge di bilancio 2021. Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Con riferimento, invece, alla determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus, nella circolare dell'Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.4.4), è stato precisato che: «conformemente a quanto previsto per l'ecobonus e per il sismabonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8».

 

Addebito della spesa o di una quota e fruizione del relativo beneficio ad un minor numero di proprietari che compongono il condominio

Con riferimento, in ultimo, alla possibilità di addebitare la spesa o una quota e la fruizione del relativo beneficio ad un minor numero di proprietari che compongono il condominio, si fa presente che, con la circolare dell'Agenzia delle entrate dell'8 agosto 2020, n. 24/E, è stato chiarito che: «nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in finzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare».

Nel caso, ad esempio, in cui in un edificio in condominio, composto da 5 unità immobiliari, siano realizzati interventi di isolamento termico delle superfici opache, per il quale il limite di spesa è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (200.000 euro), ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro.

Per completezza, si fa presente che l'art.119 del DL 34/2020, al comma 9-bis, prevede che: «le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole».


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