Superbonus 110% e abusi edilizi: ecco come rimediare alle difformità urbanistiche

L'abuso edilizio è nemico di ogni bonus, ma la difformità no

Prima di tutto, chiariamo ancora una volta il concetto: l'abuso edilizio di un certo peso non consente di prende alcun bonus edilizio, Superbonus 110% compreso.

Voi aspettate il 'MA', e il ma arriva, ma...bisogna prima specificare la differenza tra abuso edilizio e difformità urbanistica.

Non tutte le difformità urbanistiche escludono il beneficiario dall’ottenimento del Superbonus. In alcuni casi, infatti, è possibile rimediare. Quando, quindi, il contribuente perde il diritto allo sconto del Superbonus e quando invece può ancora recuperare?

Le difformità urbanistiche che possono 'convivere' col Superbonus 110%

Il riferimento principale è la circolare 19/E/2020 dell'Agenzia delle Entrate. Si evidenzia, dentro, che gli interventi edilizi difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi può determinare, nella maggior parte dei casi, la decadenza dai bonus edilizi. Attenzione: come evidenziamo in un altro articolo, la decadenza dei bonus non deriva da controlli dell'Agenzia delle Entrate sul possesso dei titoli abilitativi giusti, ma dalle segnalazioni del comune - unico ente preposto - al Fisco in caso di irregolarità urbanistiche.

Ma se - invece - sono state realizzate opere edilizie comunque conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, per le quali l’errore consiste solo nella presentazione di un titolo abilitativo diverso da quello richiesto (ad. es. SCIA invece di CILA), non si avrà decadenza dal beneficio fiscale.

Riassumiamo meglio: in merito alle opere edilizie difformi, si possono distinguere, in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni:

1. la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
2. la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 7).

Nel primo caso, al contribuente è concesso di rimediare regolarizzando la propria posizione mediante un accertamento di conformità ai sensi dell’art.36 del dpr 380/2001, oppure mediante il ripristino della situazione legittima con demolizione o altre misure; altrimenti si deve fare una procedura di fiscalizzazione dell’abuso (ove applicabile).

Le discordanze tra progetto e costruito: massimo 2%

Ma facciamo un passo indietro. Evidenziando che gli abusi edilizi non sanati non possono mai e poi mai beneficiare del Superbonus 110% (art.49 e 50 dpr 380/2001), una minima discordanza tra progetto e costruito NON fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall'art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

Ma cosa serve, quindi, in questo caso? Un certificato di conformità urbanistica che permette di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. E' un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.

E gli abusi in condominio? Possono convivere col Superbonus 110%?

Chiaramente, in condominio ci saranno situazioni border line da analizzare caso per caso, ma val la pena ricordare che:

• in ipotesi di immobili completamente abusivi per i quali non sia stata ottenuta e non sia ottenibile la sanatoria il superbonus 110% è escluso. Per questi immobili la legge prevede che sia possibile soltanto effettuare opere di ordinaria manutenzione, escludendo a priori ogni tipo di intervento che necessiti di una qualsiasi pratica urbanistica;
• se l’immobile è stato sanato o condonato, la costruzione nata in modo abusivo è divenuta legittima per via del successivo provvedimento di condono o di sanatoria. Sarà quindi possibile avvalersi delle agevolazioni fiscali in discorso senza alcun problema. Analogamente è da ritenersi applicabile il diritto all’agevolazione fiscale nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di fiscalizzazione. Ma queste due ipotesi sono specifiche di singoli immobili. Quella che ci interessa di più è la terza situazione, ossia:
• abusi nell'unità immobiliare che non coinvolgono le parti comuni: la domanda è: può l’opera abusiva eseguita sulla singola proprietà impedire al Condominio (ovvero ai condomini in relazione a interventi eseguiti su proprietà comune) di avvalersi delle agevolazioni fiscali? Il comma 13-ter dell'art.119 DL Rilancio, in vigore dal 14 ottobre 2020, consente al tecnico abilitato di asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di dover individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari. Di conseguenza, la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative (c.d. "appartamenti") non precludono l'accesso al "Superbonus 110%" non solo per gli interventi "trainanti" (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi "trainati"): dal momento che questi ultimi insistono sulle facciate del condominio - ovvero, sulle parti comuni - devono essere a tutti gli effetti considerati quali "parti comuni" di quest'ultimo";
• abusi nell'unità immobiliare che coinvolgono le parti comuni: qui è più complicato, perché se l'abuso del singolo condomino va a modificare la sagoma o il prospetto delle parti comuni (esempio: annessione all'abitazione di un terrazzo condominiale), torniamo al sopra, cioè alla 'gravità' dell'abuso. Se resta in quel 2% della tolleranza, allora ok (con ok del tecnico abilitato), ma se va oltre, bisogna sanarlo (doppia conformità, fiscalizzazione, ecc) in quanto andare a prenderlo prima che sia avvenuta la sanatoria comporterebbe un rischio;
• abusi nelle parti comuni ma che non coinvolgono le parti oggetto di Superbonus: torniamo a quanto sopra.