SuperSismabonus Acquisti: la demo-ricostruzione deve portare nella categoria giusta

Agenzia delle Entrate: gli interventi indicati dall'art. 16 del DL 63/2013 sono ammessi al Superbonus 110% solo se, nel provvedimento amministrativo che autorizza l'esecuzione degli interventi, risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso dell'edificio in origine non abitativo


Demolizione e ricostruzione con vendita: i paletti per il Sismabonus Acquisti

L'Agenzia delle Entrate torna sul Sismabonus Acquisti (ex art.16, comma 1-septies, DL 63/2013), 'migliorabile' in Superbonus 110% (art.119 del Dl “Rilancio”), fornendo delucidazioni a un'impresa di costruzioni di edifici residenziali e non residenziali che nel 2019 ha acquistato due immobili, situati in zona sismica 3, originariamente censiti in categoria A/1 e, avendo ricevuto dai precedenti proprietari un permesso di costruire per la realizzazione di dodici alloggi, ha già provveduto al pagamento della prima rata degli oneri di urbanizzazione.

Vediamo, prima di tutto, di riepilogare le regole:

  • Sismabonus Acquisti 'classico': gli interventi antisismici di cui al comma 1-quater dell'art. 16, realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'OPCM 3519 del 2006, da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente (ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento), consentono agli acquirenti delle unità immobiliari di beneficiare di una detrazione fiscale del 75% o dell'85% a seconda che dagli interventi il rischio sismico sia stato ridotto di una o di due classi;
  • SuperSismabonus Acquisti: per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, spetta la detrazione maggiorata del 110% se gli acquirenti delle unità immobiliari sono quelli delineati dal comma 9 dell'art. 119 del DL 34/2020. NB - Circa la possibilità per gli acquirenti persone fisiche degli immobili demoliti e ricostruiti, originariamente identificati con la categoria catastale A/1, di fruire del Superbonus, il comma 15-bis dell’art.119 esclude dalla maxi-detrazione le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, e A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico. Per effetto di tale disposizione gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del Superbonus nel caso in cui le unità immobiliari oggetto degli interventi appartengono alla categoria catastale A/1.

SuperSismabonus Acquisti: la demo-ricostruzione deve portare nella categoria giusta


Il catasto vincolante

La società intende demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all'esistente, per ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente vendere gli immobili che, al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9.

Si chiede se gli acquirenti delle nuove unità immobiliari possono beneficiare del SuperSismabonus o, in alternativa, del Sismabonus acquisti.

Le Entrate ricordano che in risposta a una faq è stato chiarito che, in linea con la prassi in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, sono ammessi al Superbonus - che non costituisce una "nuova" agevolazione - anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Nel caso in esame, gli acquirenti possono fruire della detrazione Sismabonus di cui al comma 1-septies dell'articolo 16 del DL 63/2013, a condizione che le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, fermi restando tutti i requisiti previsti dall'art. 119 DL Rilancio e con la conseguenza che se censiti in categoria diversa la detrazione indicata (comma 1-septies, art. 16 DL 63/2013) risulta spettante anche perché assorbita da quella maggiore a far data dall'1/7/2020 (Consiglio del lavori pubblici, parere 2/02/2021).

LA RISPOSTA 318/2021 DEL FISCO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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