Tolleranze costruttive 2%, abusi edilizi e bonus fiscali: le regole del gioco

Il Tar Lazio spiega la differenza tra unità edilizia e unità immobiliare per valutare l’entità delle difformità dal progetto.

La sentenza è molto importante (e utile) perché chiarisce l'ambito di applicabilità delle tolleranze costruttive di cui all'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia.


Stato di fatto e progetto assentito: come si calcola la tolleranza del 2%

E' veramente un classico e, in tempi di Superbonus 110%, qualcosa che rimbalza quotidianamente: la 'famigerata' tolleranza del 2% per le difformità urbanistiche che in ogni caso possono far beneficiare delle maxi-detrazioni come si calcola?

Risponde, fornendo chiarimenti, il Tar Lazio nella sentenza 4413/2021, relativa alla differenza tra unità immobiliare e unità edilizia, che evidentemente 'sono due cose molto diverse'.

Nel caso specifico, era stata annullata una SCIA per difformità rilevante nella costruzione. Ma secondo il proprietario dell’immobile, interessato alla realizzazione di alcuni interventi nel suo appartamento, le difformità risalivano ai tempi dell’edificazione dell'edificio e che la loro entità era minima. Le superfici irregolari ammontavano a 17,92 metri quadri ma a suo avviso erano inferiori al 2% della superficie dell’intero fabbricato.

 

La tolleranza di cantiere

Il Tar è di diverso avviso, perché in base ai dettami dell'art.34-bis del dpr 380/2001 "il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo".

Questo significa, ha sottolineato il Tar, che la tolleranza di cantiere deve essere riferita alle singole unità abitative, quindi a ciascun appartamento, e non all’intero edificio, come invece sosteneva il proprietario.

E' questa l'interpretazione più corrispondente al dettato letterale dell’art. 34-bis sopracitato (che ha sostituito l’ultimo comma dell’art. 34 previgente, all’interno del medesimo decreto) riferito, appunto, alle "singole unità abitative" e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle "tolleranze di cantiere", e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo;

Nell’ipotesi in questione, la tolleranza di cantiere non poteva superare la misura di 1,5 mq e correttamente l’Amministrazione Comunale si sia pronunciata negativamente sulla SCIA, avendo accertato che le difformità dell’appartamento all’interno 18 (esteso 75,85 mq), corrispondendo all’avvenuta realizzazione di nuove superfici abitabili per mq 17,92, sopravanzassero di gran lunga le suddette tolleranze massime.

A rinforzo, il Tar evidenzia che l’interpretazione suesposta sia supportata anche dalle più recenti pronunce del Consiglio di Stato (cfr. Cons. St., Sez. II, 7.01.2021 n. 230) e non risulti efficacemente smentita né dal riferimento della norma dell’art. 34 bis cit. al “titolo abilitativo” (che pur riguardando, se del caso, tutta la costruzione, non può che contenere un preciso riferimento anche alle singole unità immobiliari), né dalle argomentazioni contenute nelle più risalenti decisioni giurisprudenziali, favorevoli ad una più estesa liberalizzazione delle difformità da progetto, particolarmente rischiosa, però, per il possibile pregiudizio arrecato all’interesse pubblico urbanistico ed edilizio, in caso di fabbricati di grandi dimensioni.

 

olleranze costruttive 2%, abusi edilizi e detrazioni fiscali: le regole del gioco

 

Il peccato originale: cosa dice l'art.49 del Testo Unico Edilizia?

In materia di conformità urbanistico-edilizia e 'presa' dei bonus fiscali, l'art.49 del TUE prevede la possibilità di godere di qualsiasi agevolazione fiscale solo per gli immobili in regola o sanati.

Quando si parla di bonus fiscali riguardanti edifici e/o singole unità immobiliari, bisogna quindi sempre precisare e sottolineare che nessuna prescrizione normativa in materia di benefici fiscali, per interventi (di risparmio energetico, di miglioramento sismico, di manutenzione facciate e simili) eseguiti sugli edifici e/o sulle singole unità immobiliari, impone come requisito la "conformità urbanistica parziale o totale".

Alla luce del suddetto art.49, chiunque intenda realizzare un intervento soggetto ad agevolazioni fiscali, per non incorrere in violazioni e in consequenziali perdite del beneficio, prima di intervenire, dovrà necessariamente munirsi di un regolare titolo abilitativo.

Ma, come abbiamo avuto modo di sottolineare di recente e come faremo nei prossimi giorni con nuovi dettagli, è opportuno e fondamentale sottolineare che gli interventi abusivi che perdono il diritto al beneficio fiscale risultano solo quelli che comportano violazioni di altezza, di distacchi da altri fabbricati, di cubatura o di superficie coperta che eccedono, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure regolarmente autorizzate, oppure quegli interventi che comportano il mancato rispetto delle destinazioni d'uso o degli allineamenti (le linee su cui devono sorgere, per obbligo, le nuove edificazioni) indicati nei piani urbanistici comunali (comma 1 art. 49).

Quindi:

non rientrano tra gli interventi abusivi che perdono il diritto al beneficio fiscale tutte quelle violazioni cosidette "minori" e soprattutto in molti casi "sanabili", relative alla modifica dei prospetti degli edifici (come ad esempio la realizzazione di balconi aggettanti o di ulteriori aperture in facciata, oppure l'installazione di cancellate in corrispondenza delle finestrature, ecc.). Tali violazioni, cioè, non comportano la perdita del diritto ad accedere a benefici fiscali e simili, pur rientrando nel campo degli interventi abusivi (eseguiti in mancanza di titolo abilitativo).

 

Solo il comune controlla e segnala gli abusi edilizi

L'art.49 del dpr 380/2001 è, inoltre, importante perché fornisce altre due inequivocabili indicazioni (comma 2):

  • l'ente che ha l'obbligo di segnalare all'amministrazione finanziaria (l'Agenzia delle Entrate) eventuali abusi edilizi è unicamente il Comune in cui è stato perpetrato l'abuso che comporta la decadenza dai benefici fiscali;
  • il Comune deve segnalare all'amministrazione finanziaria solo gli abusi che comportano decadenza dai benefici fiscali (quelli di cui al comma 1) e non gli altri abusi, dei quali si è detto sopra, che invece non comportano tale decadenza.

Quindi:

  1. l'unico ente preposto ad effettuare tali controlli è inequivocabilmente il Comune, non l'Agenzia delle Entrate che NON può agire, di propria iniziativa, per effettuare controlli sulla legittimità urbanistica degli interventi edilizi oggetto di richiesta di agevolazione fiscale e/o di richiesta di contributo statale;
  2. l'Agenzia delle Entrate ha il solo scopo di verificare la sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione (come ad esempio il rispetto dei limiti di spesa e la correttezza dei documenti predisposti), per cui svolge un esclusivo ruolo di verifica documentale, potendo agire per il recupero degli importi illegittimamente detratti a seguito di interventi abusivi, solo ed esclusivamente qualora riceva una segnalazione di abuso da parte del Comune in cui l'intervento è stato realizzato (ex art. 49 comma 2).

Degli ulteriori rapporti tra verifiche urbanistiche e documentali, asseverazioni, abusi edilizi e bonus fiscali, continueremo a parlare in un altro articolo dedicato.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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