Superbonus 110%: la conformità urbanistica tra immobile e unità immobiliare

Grazie al contributo di diversi lettori di Ingenio, professionisti tecnici del settore, che ogni giorno ci scrivono fornendoci spunti davvero preziosi, ricostruiamo alcune particolarità determinanti anche nell'ottica della fruizione delle agevolazioni edilizie.

Conformità urbanistica: cos'è

La conformità urbanistica di un edificio (o di un singolo immobile) è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'edificio (o della singola unità immobiliare) ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, la DIA, la SCIA, la CILA, ecc.) con cui il Comune in cui è ubicato l'edificio (o l'unità immobiliare) ha autorizzato la costruzione dello stesso e/o le successive ristrutturazioni, i successivi ampliamenti, ecc.

Con la conversione in legge del DL 76/2020, cd "Decreto Semplificazioni", la sopraindicata definizione di conformità urbanistica è stata meglio precisata integrando l'art. 9-bis del dpr 380/2001 con il comma 1-bis.

La differenza tra immobile e unità immobiliare

Il primo spunto di riflessione, che non può e non deve essere assolutamente tralasciato nella lettura e nell'interpretazione del precetto normativo di cui al sopra riportato comma 1-bis, art. 9-bis, dpr 380/2001, è rappresentato dalla distinzione che il legislatore ha fatto tra "immobile" e "unità immobiliare".

Ma perchè il legislatore non si è limitato a riportare la generica dizione "stato legittimo degli edifici" oppure "stato legittimo di un edificio", invece di precisare una distinzione tra "immobile" e "unità immobiliare"?

A questa fondamentale domanda è possibile rispondere avvalendosi delle definizioni utilizzate per il censimento dei fabbricati presso il Catasto Edilizio Urbano.

Ai fini fiscali, l'unità immobiliare è rappresentata dalla porzione di un fabbricato, da un intero fabbricato o da un gruppo di fabbricati aventi autonomia funzionale e redditività personale.

Pertanto, l'unità immobiliare è proprietà dello stesso intestatario ed è fonte autonoma di un reddito personale (come ad es.: un appartamento privato, una villetta privata, un fabbricato di proprietà esclusiva realizzato su più livelli, un residence e simili).

Invece, in maniera più generica, un immobile è rappresentato da un insieme di unità immobiliari, per cui non è proprietà dello stesso intestatario e non è fonte autonoma di un reddito personale.

Sempre facendo riferimento al Catasto Edilizio Urbano, in molti casi potremmo dire che l'immobile è rappresentato dalla particella catastale e le unità immobiliari sono rappresentate dai subalterni.

Edifici di proprietà unica ed edifici costituiti da più unità immobiliari private

Alla luce di quanto appena riportato e con riferimento all'interpretazione logica delle leggi, richiamata dall'art. 12 delle disposizioni preliminari al codice civile, risulta evidente che la distinzione fatta dal legislatore nel comma 1-bis in questione, tra "immobile" e "unità immobiliare", ha lo scopo di tenere ben distinti gli edifici di proprietà dello stesso intestatario da quelli costituiti da più unità immobiliari private, nei quali ultimi coesistono parti di proprietà comune e parti di proprietà privata.

Ne consegue che la legittimità urbanistica degli edifici comprendenti più unità immobiliari private, siano essi costituiti in condominio o meno, non può e non deve confondersi con la legittimità urbanistica delle singole unità immobiliari in essi ricomprese.

Immobili di edificio plurifamiliare ed edificio: sono 'cose' separate!

La conclusione logica riportata sopra, però, non sembra convincere molti operatori del settore edile (ivi compresi molti professionisti tecnici), che, sotto l'aspetto della legittimità urbanistica, continuano erroneamente a considerare le singole unità immobiliari private di un edificio cd. "plurifamiliare" e l'edificio stesso come entità giuridicamente solidali tra loro.

Invece, anche in considerazione dell'art. 42 della Costituzione Italiana, appare del tutto logico ed evidente che nessuna azione perpetrata dal privato sull'unità immobiliare di sua proprietà possa produrre effetti giuridici su proprietà private aliene e/o su parti di proprietà comune o addirittura limitare il godimento di tali parti.

Pertanto non può che ribadirsi con forza e convinzione che la legittimità urbanistica degli edifici comprendenti più unità immobiliari private (ad es. gli edifici condominiali) e la legittimità urbanistica delle singole unità immobiliari in essi ricomprese corrono su due piani diversi e ben distinti tra loro.

A rafforzare e soddisfare tale logica conclusione interpretativa è intervenuta la conversione in legge del DL 104/2020 (cd. "Decreto Agosto"), che ha integrato l'art. 119 del Decreto Rilancio (Superbonus 110%) introducendo il comma 13-ter.

La legittimità urbanistica delle parti comuni e degli immobili dentro i condomini

Tale integrazione normativa di fatto riprende esattamente il concetto riportato in precedenza, ovvero che la legittimità urbanistica delle unità immobiliari presenti all'interno di un condominio va tenuta ben distinta dalla legittimità urbanistica delle parti comuni dell'edificio condominiale.

Infatti, il suddetto comma 13-ter precisa, in via definitiva, che tutte le asseverazioni di conformità urbanistica degli immobili plurifamiliari (è il caso degli edifici condominiali), sottoscritte dai tecnici per l'acquisizione dei titoli abilitativi all'esecuzione degli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi fiscali di cui al c.d. Decreto Rilancio, nonché gli accertamenti degli uffici comunali preposti (sportello unico per l'edilizia), devono fare esclusivo riferimento alle parti comuni di tali edifici.

Semplificando: la legittimità urbanistica delle parti comuni deve farsi prescindere dalla legittimità urbanistica dell'abitazione privata.

Giova rimarcare come, anche in tal caso, il legislatore, probabilmente per riallacciarsi alla distinzione fatta dal disposto normativo di cui all'art. 9-bis del TU edilizia (ovvero per distinguere la proprietà comune dalla proprietà esclusiva), abbia utilizzato il termine "immobili" e non il termine "edifici", premurandosi di precisare "le parti comuni" quando ha utilizzato il termine più generico di "edifici".

In definitiva: la legittimità urbanistica delle parti comuni di un edificio che comprende più unità immobiliari private non può in alcun modo essere confusa con la legittimità urbanistica della singola unità immobiliare privata ricadente nell'edificio stesso.

Esempi concreti

Nelle prossime puntate: come tutto questo si traduce in problematiche e confusione, come si può risolvere la questione, alcuni esempi concreti a corredo.