APE: un passo avanti e due indietro

Data di pubblicazione originale dell'articolo: 20/01/2014

Il contratto non è più nullo: un ritorno all’antico che poteva essere evitabile.
La mancata allegazione della attestato energetico ai contratti tornerà ad essere un obbligo solamente punito con sanzione amministrativa.

Un "salva contratti", è questo che ci è parso essere il recente DL "Destinazione Italia": la mancata allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non è infatti più causa di nullità del contratto.

Il nuovo DL n°145 del 23/12/2013 denominato “Destinazione Italia” ha quindi abrogato una delle norme probabilmente più discusse (e contestate) di quest’anno, il D.L. 63/2013 convertito nella Legge 90/2013 (con cui è stata recepita la nuova Direttiva 2010/31/UE sul rendimento energetico in edilizia), la cui introduzione dello scorso 6 Giugno, nell’Articolo 6 il Comma 3-bis, aveva disposto la nullità dell’atto di trasferimento di proprietà (a titolo oneroso o gratuito) e delle nuove locazioni qualora non fosse stato consegnato l’APE.

Un provvedimento certamente dall'approccio duro - ma concettualmente più che giusto - che aveva la precisa finalità di instillare nella prassi di chi si accinge alla compravendita o locazione immobiliare di provvedere all'Attestazione della Prestazione Energetica.

Ora, nel Decreto Legge "Destinazione Italia" si è introdotta una disposizione correttiva che va a sostituire esattamente proprio quella introdotta lo scorso Giugno (i Commi 3 e 3-bis del D.Lgs 192/2005): nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore “dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari”.

C'è differenza rispetto a qualche mese fa? Se sì, in cosa consiste praticamente questa novità?

In origine, la mancata allegazione dell'APE determinava la sanzione della nullità dell’atto; oggi, invece, in caso di omessa dichiarazione o allegazione (se dovuta) le parti sono soggette al pagamento, in solido ed in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 a ben 18.000 €; la sanzione è invece da 1.000 a 4.000 € per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i 3 anni, è ridotta alla metà.
Fare cassa quindi prevale sull'educare alla legalità (...se pur in modo abbastanza perentorio)

I controlli e le eventuali contestazioni sulle violazioni saranno svolti dalla GdF o, all’atto della registrazione dei contratti, direttamente dall’Agenzia delle Entrate.

Questo provvedimento ha certamente dato un enorme "sospiro di sollievo" ad acquirenti, venditori, locatori, inquilini e soprattutto notai ed agenti immobiliari, perché la nullità aveva di fatto congelato una consistente porzione di mercato immobiliare.

Ora però il problema è un'altro: per i contratti già dichiarati nulli? Che si fa?

Per chi sinora ha rischiato la nullità è stata introdotta una specie di sanatoria (che conferma sempre più che l'Italia sia fattivamente il "paese dei condoni"): su richiesta di almeno una delle parti o di un suo “avente causa” (come ad esempio gli eredi), per le violazioni commesse prima dell’entrata in vigore del DL "Destinazione Italia", invece della nullità si applica la stessa sanzione amministrativa illustrata poco sopra. Questo, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato, cosa assolutamente improbabile dati i tempi "geologici" della nostra (in)giustizia nazionale.