Abusi edilizi e proprietario non responsabile: di chi è la colpa?

Ordine di demolizione: a chi può essere comminato?

Stavolta parliamo di abusi edilizi e di colpevoli di tali reati. Il Consiglio di Stato, nella pronuncia 2558/2021 del 26 marzo scorso, si è infatti occupato del caso di un'ordinanza di demolizione di una pergola al proprietario di un terreno.

La pergola, realizzata in legno, ricadeva completamente all'interno di un terreno di proprietà di una società. Il Tar aveva dato ragione al Comune, confermando l'ordinanza di demolizione, ma Palazzo Spada ha ribaltato tutto, in quanto la giurisprudenza citata dal giudice di primo grado non risulta del tutto pertinente rispetto al caso concreto, riferendosi alla fattispecie contemplata dall’art. 31 del dpr 380/2001, ai sensi del quale l’ordine di demolizione di un manufatto, costruito in assenza dei titoli necessari, può legittimamente essere comminato, indistintamente, al responsabile dell’abuso o al proprietario non responsabile.

La disciplina dettata dall’art. 31 cit. si applica all’ipotesi in cui l’abuso edilizio sia stata realizzata su un’area di proprietà del soggetto privato.

Ma nel caso di specie, è pacifico che l’abuso è stato commesso su un’area che non è di proprietà del responsabile dell’abuso, né dell’odierno appellante.

La stessa società afferma di essere proprietaria della particella n. 379 su cui ricade l’abuso, deducendo di aver proceduto al rilievo dello stato dei luoghi “da cui risulta essere stata realizzata una pergola che parte dal muro di proprietà del sig. XXX, con una struttura lignea, che ricade per intero sulla proprietà della Rete Ferroviaria Italiana Spa – demanio Ferroviario” (memoria RFI depositata il 17 settembre 2020). Stante tale chiara affermazione, risulta inammissibile la diversa prospettazione di RFI di cui alla memoria depositata in data 15 febbraio 2021, tendente a prospettare che la suddetta area sia di proprietà dell’appellante. Non solo, quest’ultima tesi si pone in insanabile contrasto con il provvedimento impugnato, snaturandone i presupposti, che sono chiaramente individuati nell’accertato abuso realizzato su area di proprietà pubblica.

Infatti, il provvedimento n. 984 del 2020, recante l’ordine di provvedere alla demolizione dell’opera abusiva, richiama espressamente l’art. 35 del dpr 380/2001 e non l’art. 31, dando esplicitamente atto della natura pubblica dell’area.

In altri termini, il potere repressivo che l’amministrazione ha inteso esercitare è stato individuato dalla stessa amministrazione nell’art. 35 citato ed è alla stregua di tale fattispecie che deve essere indagata la legittimità del provvedimento impugnato, non potendosi valutare nella presente fase processuale, pena un’inammissibile integrazione postuma della motivazione, se il potere di repressione dell’abuso trovi giustificazione in altre disposizioni.

Sanzioni edilizie: cosa colpiscono?

Palazzo Spada prosegue, confermando le rimostranze della società circa la natura della sanzioni urbanistico edilizie, quali misure volte a garantire il ripristino della legalità violata, aventi eminentemente carattere reale e non anche punitivo di un comportamento illegittimo.

Infatti, le sanzioni edilizie colpiscono il bene in assenza del giusto titolo e non il comportamento che ha dato origine a quest’ultimo, rendendo poco rilevante se l’autore dell’opera sia il proprietario o un altro soggetto.

In quest’ottica le sanzioni possono essere irrogate anche nei confronti del proprietario non responsabile, in quanto egli si trova in una relazione qualificata con l’immobile, che fa sì che lui sia il solo soggetto legittimato ad intervenire, eliminando l’abuso. Inoltre, il coinvolgimento del proprietario si giustifica in ragione del fatto che egli verrebbe ad estendere il suo diritto di proprietà sull’opera abusivamente realizzata, ciò a prescindere da chi abbia materialmente realizzato l’opera.

Tuttavia, i principi che precedono non valgono nel caso in cui l’abuso sia stato posto in essere su un’area demaniale, ovvero di proprietà pubblica, posto che in tale evenienza è l’amministrazione stessa che entrerà nel possesso dell’opera realizzata e, a rigore, non è neppure concepibile un soggetto privato proprietario.

Il responsabile dell'abuso edilizio su suoli demaniali

Passiamo, quindi, al 'nocciolo' della questione cioè l'art.35 del TUE: “Qualora sia accertata la realizzazione, da parte di soggetti diversi da quelli di cui all’art. 28, di interventi in assenza di permesso di costruire, ovvero in totale o parziale difformità dal medesimo, su suoli del demanio o del patrimonio dello Stato o di enti pubblici, il dirigente o il responsabile dell’ufficio, previa diffida non rinnovabile, ordina al responsabile dell’abuso la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi, dandone comunicazione all’ente proprietario del suolo”.

Tale norma presuppone l’imputabilità dell’opera abusiva al destinatario della sanzione, a differenza di quanto accade per gli abusi edilizi commessi in aree di proprietà privata, dove la sanzione demolitoria può essere irrogata anche al proprietario non responsabile.

Tale soluzione interpretativa è conforme alla giurisprudenza, secondo cui: “il proprietario dell’immobile rientra nell’ambito dei soggetti passivi delle sanzioni urbanistico edilizie. Solo nella particolare ipotesi relativa alla sanzione degli abusi realizzati sul demanio e sui beni appartenenti al patrimonio dello Stato o di enti pubblici, il proprietario è esonerato totalmente dal coinvolgimento nel procedimento sanzionatorio. In questi casi specifici le sanzioni demolitorie possono essere legittimamente irrogate unicamente nei confronti del responsabile dell’abuso” (Cons. St., Sez. VI, 4 maggio 2015, n. 2211).

In definitiva: ai fini dell’applicazione dell’art. 35 del dpr 380/2001 è dunque prevista, oltre all’abusività degli interventi, quale ulteriore requisito, l’imputabilità al destinatario della realizzazione dell’opera. Nel caso in esame, tale presupposto non è sussistente, essendo stato accertato che l’appellante non è l’autore dell’abuso.

L'ordinanza di demolizione va quindi sospesa.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

Per saperne di più sui temi della normativa edilizia e urbanistica

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.

Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.

Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"