Superbonus 110%: ok alla cessione del credito con conformità urbanistica parti comuni

Conformità urbanistica parti comuni: ancora tu?

Attenzione perché si torna sul 'discorso' della conformità urbanistica delle parti comuni in condominio per garantire la correttezza della cessione del credito del Superbonus 110%: la circolare del 26 maggio 2021 dell'ABI (disponibile in allegato), spedita a tutte le banche associate, in tal senso, è determinante perché fa chiarezza su alcuni aspetti davvero particolari e di difficile interpretazione.

Il protagonista dei chiarimenti è sempre lui, il comma 13-ter dell'art.119 del DL Rilancio.

Lo stato legittimo dell'immobile

In tal senso, si evidenzia che lo “stato legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare non è altro che quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, nonché da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Inoltre:

• l'art. 9-bis del dpr 380/2001 precisa, in aggiunta, che per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello risultante dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• l'art. 119 comma 13-ter del DL 34/2020, quindi, nella nuova versione estende la semplificazione a tutti gli interventi e limita i contenuti dell’asseverazione dei tecnici alla sola conformità rispetto, come detto, al citato “stato legittimo” dell’immobile oggetto degli interventi inclusi nell’ambito del Superbonus, nel rispetto dell’ulteriore condizione che l’immobile non sia stato realizzato in assenza di titolo abitativo o in totale difformità del titolo abitativo o con titolo annullato, se prescritto dalla legislazione o regolamentazione allora vigente.

E le non conformità urbanistiche delle singole unità abitative?

L'ABI ripercorre tutta la storia, che aveva avuto un suo momento clou quando la DRE Emilia-Romagna dell'Agenzia delle Entrate (interpello n. 909-1494/2020) era intervenuta in risposta ad una istanza del 1° dicembre 2020 di una società di servizi che aveva sottoscritto con un condominio un contratto di appalto per l'esecuzione di lavori (trainanti e trainati) di efficientamento energetico destinati a fruire della detrazione maggiorata del 110%.

La DRE affermò che il tecnico abilitato può asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di riscontrare eventuali abusi commessi dai condòmini sulle singole unità immobiliari.

Da ultimo, l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 4/E del 7 maggio 2021, in materia di Superbonus, ha ricordato che: “l’Agenzia non interpreta la normativa edilizia, sicché alla stessa non può essere richiesta nessuna valutazione in merito alle situazioni di non conformità urbanistica dell’immobile sul quale si intendono eseguire gli interventi agevolabili”.

Cessione del credito Superbonus 110%: in definitiva

Da tutto questo deriva che, con riferimento alle operazioni di cessione del credito d’imposta derivante da Superbonus, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, un’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato al beneficiario della detrazione/cedente (rientrante nel set documentale minimo di cui il contribuente deve essere in possesso ai fini di eventuali controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria), che certifichi unicamente la regolarità urbanistica delle parti comuni dell’edificio condominiale e non anche quella delle singole unità immobiliari, possa considerarsi idonea e sufficiente ad integrare il fascicolo documentale a supporto della pratica di cessione del credito.

In ogni caso - e questo ha un suo peso - l'ABI fa comunque riserva di tornare con successive comunicazioni sull’argomento nel caso di eventuali modifiche al disposto del citato art.119, comma 13-ter del Decreto Rilancio, che presumibilmente avverranno con l'imminente varo del DL Semplificazioni 2021.