Sismabonus Acquisti: ok anche senza computo metrico e congruità dei costi

Sismabonus Acquisti: chi lo prende?

Altro giro di giostra per il Sismabonus Acquisti ex art.16, comma 1-septies del decreto legge 63/2013. Nella risposta n.366/2021 del 24 maggio, l'Agenzia delle Entrate approfondisce alcuni aspetti 'chiave' dell'agevolazione, che come sappiamo può anche ampliarsi sino al 110%.

La società istante è un'impresa di costruzioni e ristrutturazioni, proprietaria di un compendio immobiliare su cui risultavano preesistenti fabbricati.

Tra i documenti depositati c'è anche il progetto antisismico sull'immobile, non accompagnato però dall'asseverazione della classe di rischio del tecnico progettista anche se prevista dall'art. 3 del D.M. 28 febbraio 2017 n. 58, essendo, a quel tempo, il comune classificato in zona sismica 4 e passato poi (fine 2019) in zona 3.

Si fa presente che, ad eccezione della suddetta asseverazione della classe di rischio, si è in possesso di tutte le condizioni sostanziali stabilite dalla normativa di riferimento quali:

• avvio della procedura autorizzativa successiva al 1° gennaio 2017;
• intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento di 5 classi;
• ubicazione del fabbricato in zona 3;
• inizio lavori antecedente il 2020;
• cessione delle unità immobiliari entro 18 mesi dal termine dei lavori.

Quindi si chiede:

1. se possa essere applicata la disciplina del c.d. Sismabonus Acquisti a tutti i 13 acquirenti delle unità immobiliari componenti il fabbricato "A", più precisamente se possano beneficiare della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies del DL 63/2013, anche a seguito della redazione e presentazione del documento di asseverazione della classe di rischio dell'edificio in un momento successivo rispetto alla richiesta del titolo abilitativo;
2. quale siano le modalità per la presentazione dell'asseverazione della classe di rischio, qualora la risposta al primo quesito fosse affermativa;
3. a quale importo ammonti la succitata detrazione, qualora la risposta al primo quesito fosse affermativa;
4. se possa essere applicata la disciplina del c.d. SismaBonus Acquisti a tutti i 7 acquirenti delle unità immobiliari componenti il fabbricato "B", più precisamente se possano beneficiare della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 avendo presentato il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione prima dell'inizio lavori;
5. a quale importo ammonti la succitata detrazione, qualora la risposta al quarto quesito fosse affermativa; se possa essere applicata nel contempo a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato "A" e "B" la detrazione sul costo di costruzione per l'acquisto di autorimessa pertinenziale da un'impresa costruttrice.

Asseverazioni tardive: le tempistiche

Dopo il solito, lungo excursus normativo, le Entrate iniziano ad esaminare uno per uno i quesiti posti dall'istante.

Con riferimento al primo, al secondo e al quarto, si evidenzia che ai fini della detrazione è necessario, in particolare, che l'efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia asseverata - utilizzando il modello contenuto nell'allegato B del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, n. 58 - dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

L'articolo 3 del citato decreto ministeriale n. 58 del 2017 - in vigore al momento dell'inizio delle procedure autorizzatorie da parte dell'impresa costruttrice - prevedeva che alla predetta segnalazione fosse allegata, per l'accesso alle detrazioni, anche l'asseverazione del progettista dell'intervento strutturale della classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato redatta in base al citato decreto ministeriale n. 58 del 2017.

In vigenza di tale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che un'asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l'accesso al sismabonus (cfr., da ultimo, circolare 8 luglio 2020, n. 19/E).

Ma poi è intervenuto nel merito anche il CSLLPP, affermando che «le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 - data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 - e che non hanno presentato l'asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell'ambito applicativo dell'agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico»

Il principio sopra enunciato può applicarsi anche nel caso di specie visto che l'adempimento non è stato effettuato in quanto alla data di inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo del citato art.16 del DL 63/2013.

In relazione agli interventi prospettati nell'istanza di interpello, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. L'atto di acquisto degli immobili deve essere stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

Il computo metrico estimativo non serve

La Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell'applicazione del D.M. 28/02/2017 n. 58 e delle Linee Guida ad esso allegate, con il parere n. 3/2021 del 7 aprile 2021 ha precisato che nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione da parte di impresa (c.d. sismabonus acquisti) di cui al comma 1-septies dell'art. 16 del DL 63/2013, non è necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non deve essere compilata la sezione del modulo di asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell'intervento.

Ciò in quanto la detrazione in questione è commisurata al prezzo di acquisto dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non ha, quindi, relazione col "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel predetto modulo di asseverazione, da indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.

LA RISPOSTA 366/2021 DEL FISCO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE