Superbonus 110% in condominio ordinario e minimo: documenti e modalità operative per l'accesso

Dopo le novità apportate in materia di Superbonus 110% da parte del decreto-legge 77/2021, riepiloghiamo la 'lista della spesa' dei documenti e delle certificazioni che servono per ottenere l'agevolazione.


Superbonus 110%, quali documenti presentare: la lista della spesa

Cosa serve per chi vive in un condominio - sia esso ordinario o minimo, cioè fino a 8 unità -, oggi, per 'prendere' il Superbonus 110%, sia esso SuperEcobonus che SuperSismabonus?

Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Semplificazioni 2021, è meglio riepilogare la documentazione necessaria per poter accedere alla maxi-detrazione in riferimento alla sua singola abitazione, oppure in riferimento alla sua 'parte' se si tratta di parte comune.

Bisogna, fondamentalmente, attestare la proprietà o la detenzione dell'immobile, poi dimostrare - tramite asseverazioni varie dei tecnici - che i lavori edilizi apportati siano quelli 'giusti' ovverosia quelli che possono portare al 110%, coi massimali di spesa corretti ecc. La lista (più o meno esaustiva), quindi, è questa:

  • atto di proprietà/disponibilità dell'immobile: visura/certificato catastale (per il proprietario), contratto di locazione o di comodato (per il locatario/comodatario), stato di famiglia per familiari conviventi;
  • CILA/permesso di costruire/altre abilitazioni: qui scatta il primo vero cambiamento 'figlio' del nuovo comma 13-ter del DL 34/2020, modificato appunto dal DL Semplificazioni Bis. Dal 1° giugno 2021 per tutti i lavori edilizi che 'portano' al Superbonus, se si eccettuano quelli di demolizione e ricostruzione, è sufficiente la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata). Questo tipo di lavori è infatti considerato come 'manutenzione straordinaria'. La CILA deve ovviamente contenere:
    • gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento;
    • che la costruzione/edificio è stato completato prima del 1° settembre 1967;
  • delibera dell'assemblea condominiale che autorizza i lavori in questione (questo documento, ovviamente, è specifico per i condomini, nelle abitazioni singole non serve);
  • asseverazione tecnica del progettista (per il SuperSismabonus) che attesta la classe di rischio sismico dell'edificio;
  • relazione energetica del progetto (per il SuperEcobonus);
  • comunicazione preventiva ai lavori all'ASL, con segnalazione certificata di agibilità (SCA) alla fine dei lavori;
  • APE pre e post intervento per 'misurare' il miglioramento della classe energetica (per il SuperEcobonus), con analisi di fattibilità (serve un miglioramento di 2 classi). Per consentire ai tecnici di redigere l’APE convenzionale è necessario che i condomini aprano le loro porte per la valutazione dello stato energetico della loro singola unità, che farà parte dell’ APE convenzionale dell’ edificio;
  • fatture varie (giustificativi di spesa) e preventivi con i computi-metrici delle quantità realizzate, nel caso di lavori 'frammentati' questa documentazione va presentata per SAL (stati di avanzamento lavori);
  • copia dei bonifici bancari/postali effettuati;
  • ricevuta ENEA di trasmissione della scheda descrittiva (Modelli C e D – Decreto “Requisiti-Ecobonus”), solo per gli interventi di efficienza energetica;
  • asseverazione dei requisiti tecnici e attestazione della congruità delle spese sostenute con ricevuta di trasmissione all’Enea (SuperEcobonus) o di presentazione allo sportello unico (SuperSismabonus). L’asseverazione va rilasciata al termine dei lavori o anche per stati di avanzamento lavori, al 30% e/o al 60% (SAL);
  • polizza assicurativa RC del tecnico asseveratore, con massimale non inferiore a 500.000 euro e comunque adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi
  • eventuale consenso del cessionario/fornitore alla cessione del credito o allo sconto in fattura;
  • dichiarazioni sostitutive (qui meglio 'abbondare') su:
    • rispetto del limite massimo di spesa ammissibile;
    • presenza o meno di altri contributi riferiti agli stessi lavori o che le spese agevolate sono state calcolate al netto di tali eventuali altri contributi;
    • attestazione che l'immobile oggetto di intervento non è utilizzato nell’ambito di attività d'impresa o professionale;
    • attestazione della presenza di reddito imponibile;
    • attestazione che gli interventi consistano/non consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti;
    • attestazione che tutte le spese sostenute saranno a proprio carico.

Superbonus 110% in condominio ordinario e minimo: documenti e modalità operative per l'accesso


Prima, durante, dopo: quando presentare i documenti

Ma non è finita qui.

Ovviamente, alcuni documenti andranno presentati 'prima di iniziare i lavori', altri eventualmente al SAL del 30% (stato di avanzamento lavori), come la documentazione fotografica che 'spiega' la storia dei lavori, e magari anche una scheda descrittiva di tutti gli interventi realizzati, altri alla fine, come ad esempio il certificato di agibilità dell'edificio. La maggior parte dei documenti li deve produrre il professionista/tecnico.

Per cui, riepiloghiamo la 'consecutio temporum' della presentazione edi documenti tecnici, suddivisi in:

  • inizio lavori:
    1. autodichiarazione dove si attesta se si è usufruito di bonus per interventi simili negli ultimi 10 anni;
    2. visura catastale;
    3. Ape stato iniziale;
    4. analisi preventiva e fattibilità (salto 2 classi);
    5. relazione tecnica ai sensi della legge 10/1991;
    6. dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica;
    7. pratica edilizia (CILA se non demo-ricostruzione, NOVITA' DL SEMPLIFICAZIONI BIS);
    8. prospetti in dwg;
    9. preventivi e/o computi metrici;
    10. dati e trasmittanza serramenti sostituiti;
    11. documentazione fotografica intervento;
    12. certificazioni serramenti nuovi;
    13. dati e certificati nuovi oscuranti;
    14. schede tecniche materiali acquistati e dichiarazione di corretta posa;

  • avanzamento lavori dopo almeno il 30%:
    1. comunicazione inizio lavori;
    2. preventivi e/o computi metrici;
    3. fatture SAL e computi metrici quantità realizzate;
    4. documentazione fotografica e Sal;
    5. asseverazione modulo allegato 2 comma 13 dell’articolo;
    6. scheda descrittiva dell’intervento;
    7. ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda;

  • fine lavori:
    1. preventivi e/o computi metrici;
    2. dichiarazione di fine lavori;
    3. Ape stato finale;
    4. fatture e computi metrici quantità realizzate;
    5. documentazione fotografica a fine lavori;
    6. asseverazione modulo allegato 1 comma 13 articolo 119 DL 34/2020
    7. SCA - segnalazione certificata di agibilità;
    8. scheda descrittiva dell'intervento;
    9. ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.

 

E le parti comuni? Fa tutto l'amministratore: cosa deve conservare

Sappiamo ormai benissimo che il Superbonus 110% spetta anche per i lavori fatti sulle parti comuni dell’edificio condominiale. In questo caso il beneficio compete ai singoli condomìni che hanno partecipato alla spesa in base ai millesimi di proprietà. L'Agenzia delle Entrate, perlatro, con decine di risposte a interpelli ha fornito chiarimenti in materia.

Tornando all'oggetto di questo articolo, cioè la documentazione, se si tratta di parti comuni ovviamente:

  • i lavori devono essere approvati con delibera condominiale (con quorum leggero);
  • tutti gli adempimenti del caso (vedi sopra) devono essere effettuati dall’amministrazione di condominio (o dal condomino delegato, nel caso di condominio minimo senza amministratore);

E' chiaro che, per sua responsabilità e per eventuali controlli fiscali, egli dovrà conservare:

  • le fatture di spesa (intestate al condominio) con copia del bonifico parlante;
  • la delibera assembleare di autorizzazione dei lavori sulle parti comuni;
  • la tabella millesimale della proprietà dei singoli condomìni;
  • l'asseverazione del tecnico abilitato, in caso di lavori aventi ad oggetto il miglioramento dell’efficienza energetica o le misure antisismiche;
  • la ricevuta di avvenuta comunicazione dell’asseverazione all’ENEA in caso di lavori di miglioramento energetico (SuperEcobonus);
  • la ricevuta di avvenuto deposito dell’asseverazione allo sportello unico in caso di lavori di miglioramento sismico (SuperSismabonus);
  • copia della certificazione rilasciata ai singoli condomìni ed attestante l’ammontare delle spese sostenute e su cui spetta il Superbonus 110%;
  • CILA/altri titoli richiesti/dichiarazione sostitutiva di atto notorio se edilizia libera.

 

Lavori per Superbonus in condominio minimo: un esempio

L'ENEA, nel suo vademecum, 'immagina' un progetto per la riqualificazione di un piccolo condominio mimino (6 unità), con coibentazione e cambio centrale termica e infissi in tutte le unità. Salto di due classi energetiche. Opere agevolabili dal 110% recuperabili in 5 anni.

L'investimento totale è di 180.000 euro, cui corrisponde un Superbonus di 198.000 euro (33.000 euro a condomino, con spesa di 30.000 euro).

La detrazione sarà di 6.600 euro annui per il singolo condomino. L’inflazione riduce il valore reale del bonus a 32.346 euro nel 2026 (a fronte di un esborso iniziale per condomino di 30.000 euro).

Il condominio decide all’unanimità di cedere il credito alla banca con contestuale finanziamento dei lavori: la differenza tra prezzo di cessione e costo del prestito si traduce in un esborso effettivo di 300 euro per singolo condomino (più oneri non detraibili e costi accessori).