SuperSismabonus 110%: dentro anche i magazzini se accorpati all'edificio residenzale! Il gioco delle pertinenze

Queste le novità di rilievo: le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, ma occorre tenerne conto nella determinazione dei limiti di spesa.

Attenzione: segnatevi e scaricate - in allegato - la risposta n.397 del 9 giugno 2021 dell'Agenzia delle Entrate, perché va a rettificare una vecchia risposta (la 231 del 15 aprile) che aveva sollevato non poche questioni sui 'conti che non tornavano'. Su Ingenio ne avevamo parlato ben due volte: la prima, analizzando brevemente la risposta, la seconda approfondendo l'argomento anche in considerazione dei dubbi dei contribuenti sulla maxi-agevolazione nelle parti comuni.

Facciamo ordine e vediamo cosa dice, oggi, il Fisco.

Fabbricato con unità immobiliari indipendenti: la richiesta

La richiesta verteva su alcuni interventi di miglioramento sismico, con consolidamento e/o rifacimento della copertura, dei solai, sottofondazioni e rinforzi sulle murature, su sei unità immobiliari (due unità abitative e relative pertinenze e due unità immobiliari ad uso deposito non costituenti pertinenze di unità abitative), funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo sull'esterno, che sono parte di un unico fabbricato.

Il fabbricato è quindi composto da 6 unità funzionalmente indipendenti (con accesso autonomo dall'esterno):

• due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);
• un locale ad uso autorimessa (classe C/6);
• tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).

Si chiedevano appunto 'lumi' sulla possibilità di beneficiare del SuperSismabonus 110%, tenuto anche conto che:

• l'autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2) costituiscono pertinenze dell'unità abitativa avente categoria catastale A/3;
• le altre due unità immobiliari destinate a locale deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su di esse alcuna servitù a favore di immobili.

La prima risposta delle Entrate

Di queste 6, aveva precisato il Fisco nella risposta 231/2021, si può accedere al Superbonus con riferimento alle sole quattro unità immobiliari residenziali e relative pertinenze, per un ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione pari a 96mila, riferito al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

L'Istante 'poteva' quindi fruire del SuperSismabonus 110%, nel limite massimo di 96 mila euro, per queste 4 unità immobiliari:

1. unità abitativa A4;
2. unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due unità immobiliari pertinenziali

Riguardo le spese sostenute per i due locali deposito/magazzino (classe C/2) che non costituiscono pertinenze delle unità abitative, essendo unità immobiliari non residenziali non possono fruire del Superbonus ma possono beneficiare delle disposizioni agevolative previste dall'art.16 del DL 63/2013 (cfr. circolare n. 19/2020), cioè il Sismabonus 'ordinario'.

Pertinenze: non entrano nelle unità immobiliari ma entrano nei tetti di spesa

Oggi cambia (quasi) tutto.

Dopo il lungo excursus con tanto di chiarimenti sull''accesso autonomo dall'esterno', sui lavori trainati e trainanti, le Entrate entrano nel merito ricordando che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4 dell'articolo 119 del DL 34/2020, non richiama, a differenza dei commi 1 e 2, "gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno".

Pertanto, come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nel parere reso con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, dovendo l'intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l'intera struttura, non è necessario, ai fini del "Supersismabonus" verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche indicate in tali commi.

Trattandosi di un fabbricato, composto da 6 unità distintamente accatastate (di cui 2 pertinenziali ad una delle 2 abitazioni), di proprietà dell'Istante rileva quanto stabilito all'articolo 119, comma 9, lettera a) secondo cui sono ammessi al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In tale ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di quattro unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Come chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5- 05839 del 29 aprile 2021 (ed è qui la novità), in assenza di specifiche indicazioni nella norma:

• ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021;
• con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario, inoltre, va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza.

Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.

Resta esclusa, la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi "trainati" realizzati sulle singole unità non residenziali.

Tutte le unità immobiliari dentro il SuperSismabonus!

In definitiva, nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano parte del medesimo corpo di fabbrica, si ritiene che l'Istante unico proprietario dell'edificio possa accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000,00 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato oggetto del quesito.