Trasformazione da balcone a cucina, senza permesso è abuso edilizio! Ecco perché

Consiglio di Stato: nel caso della trasformazione di un balcone in cucina, sono legittimi sia l’ordine di demolizione che la mancata applicazione della sanzione alternativa.


Il cucinotto ex balcone

Un manufatto in muratura-PVC di circa 16 mq, con copertura in lamiere coibentate adibito a cucinotto e 'ricavato' dal precedente balcone è abusivo senza permesso di costruire (nè altra autorizzazione). L'ingiunzione di demolizione è automatica e non è possibile convertirla in sanzione pecuniaria.

Ci sono diversi punti interessanti, nella sentenza 4165/2021 del 31 maggio scorso del Consiglio di Stato, che fa chiarezza sulla cd. creazione di nuovo volume abitabile.

Di fronte al ricorso, Palazzo Spada inizia riportando le osservazioni tecniche del verificatore.

Si tratta di "un vano adibito a cucina che si sviluppa al piano terra sul terrazzino adiacente al fabbricato, realizzato in struttura leggera composta da infissi in alluminio e da una copertura ondulata di materiale metallico. Il manufatto in questione […] occupa una parte della superficie del terrazzino preesistente, adiacente al lato retrostante al fabbricato, che si collega al giardino, tramite 4 scalini, in quanto la quota di calpestio di quest'ultimo sale di circa 0,65 mt, rispetto alla quota del terrazzino.

Questa differenza di quota giustifica la presenza di un muretto di altezza di 1,00 mt e largo 0,27 mt, che emerge per 0,30 mt rispetto alla quota di terreno, che funge da terrapieno. Su tale muretto, che rappresenta il lato lungo del perimetro del vano-cucina, poggiano gli infissi in alluminio e vetro, ancorati su pietra di basaltino sovrapposta al muro, mentre sui lati minori, che misurano 2,15 mt, gli infissi poggiano da un lato su un muretto di spessore 0,10 mt e alto 1,00 mt e dal lato opposto sulla pedata dell'ultimo scalino, che corrisponde alla quota di calpestio del giardino. Il manufatto in questione prende forma, utilizzando alcuni elementi preesistenti dello stato dei luoghi, come il muretto in tufo di contenimento del terreno del giardino, gli scalini che dal terrazzino portano al giardino, parte del pavimento del terrazzino, rivestito di lastroni in basaltino e parte del muro perimetrale del fabbricato su cui si attacca la copertura.

Questi quattro elementi costruttivi utilizzati fanno parte integrante del manufatto, essi hanno facilitato la costruzione del vano cucina. L’aver utilizzato questi elementi preesistenti ha ridotto in parte sia l’altezza del manufatto, che emerge solo per 1,60 mt, rispetto alla quota del giardino, in quanto la restante altezza di 1,00 mt è da considerarsi un ambiente seminterrato […].

Il manufatto è composto da una pianta rettangolare composta da un lato maggiore che misura 7,50 ml e da un lato minore che misura 2,15 ml, per una superficie complessiva di mq. 16,12 (le misure sono state prese esternamente al vano cucina) e presenta un’altezza a sezione variabile, in quanto la copertura è leggermente inclinata, e più precisamente presenta un’altezza maggiore in corrispondenza del lato del fabbricato che misura 2,94m, mentre l’altezza sul lato opposto confinante con il giardino misura 2,54 m. per una cubatura di circa mc 45".

Da balcone a cucina, senza permesso è abuso edilizio! Ecco perché


Senza permesso, la cucina trasformata è abusiva

L'ingiunzione di demolizione è legittima in quanto

  1. il manufatto nella sua complessità integra una «nuova costruzione» con creazione di nuovo volume, realizzata senza di titolo edilizio, in quanto riconducibile alle previsioni di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e.5), del dpr 380/2001 (a tenore del quale sono comunque da considerarsi nuove costruzioni le installazioni di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere che siano usati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, «ad eccezione di quelli siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee»);
  2. la sostituzione più recente di alcuni elementi è circostanza del tutto irrilevante, in quanto ogni intervento edilizio ripete le medesime caratteristiche di abusività del manufatto cui accede;
  3. non è assistita da prova la tesi secondo cui l’opera sarebbe stata realizzata in epoca risalente ad un periodo in cui non era prescritto il previo rilascio di titolo edilizio, in quanto risulta soltanto che alcuni elementi strutturali del manufatto, inglobati nell’attuale costruzione, erano presenti fin dall’anno 1995.

 

La carta della pertinenza non regge

Le caratteristiche strutturali e funzionali impediscono inoltre di attribuire alle opere per cui è causa la qualifica di “pertinenze”, non essendo certo ‘coessenziali’ al bene principale.

La qualifica di pertinenza urbanistica è infatti applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 19; Sez. VI, 24 luglio 2014, n. 3952; Sez. V, 12 febbraio 2013, n. 817; Sez. IV, 2 febbraio 2012, n. 615).

 

Amovibilità e precarietà? No...

Infine, si evidenzian che, per escludere l’abusività dell’immobile, non regge neanche invocare l’astratta amovibilità delle strutture laterali, la quale non ne muta la qualificazione edilizia, in quanto non esclude la destinazione del manufatto al soddisfacimento di esigenze non eccezionali e contingenti, ma permanenti nel tempo.

I manufatti non precari, ma funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati come idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie, posto che il manufatto non precario non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo destinato ad essere reiterato nel tempo in quanto stagionale (Consiglio di Stato, sez. VI, 3 giugno 2014, n. 2842).

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


Per saperne di più sui temi della normativa edilizia e urbanistica

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

banner-dalprato-700.jpg

L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.

Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.

Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"