Per il Sismabonus Acquisti non occorre redigere il computo metrico estimativo

Di seguito illustreremo le altre tre recenti indicazioni fornite nel marzo 2021 dalla Commissione insediata in seno al Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici per il monitoraggio dell'applicazione del D.M. infrastrutture 58/2017 e delle relative Linee guida.

Tra queste, la conferma che per il “sismabonus acquisti” (nella versione ordinaria così come in quella “super” potenziata al 110%”) non occorre redigere il computo metrico estimativo dei lavori.


“Sismabonus acquisti” senza computo metrico estimativo

Particolare rilevanza ha sempre più assunto la tipologia di “sismabonus” riservata agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati delle zone di rischio da 1 a 3 (la quarta, come ben noto, è invece esclusa) che siano stati oggetto di “demolizione e ricostruzione” (il riferimento è all’intero edificio) “allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile”.

In queste ipotesi, la detrazione (nella forma “ordinaria” oppure anche potenziata al 110% laddove, in pratica, si tratti di abitazioni e l’acquirente soddisfi tutti i requisiti di legge) compete non già all’impresa che ha promosso l’intervento, bensì ai soggetti – persone fisiche o giuridiche - che acquistano le singole unità immobiliari.

Il chiarimento – a utile conferma di quanto già si poteva desumere dalla formulazione della norma – è che, in questi casi, il beneficio fiscale non è correlato ai costi degli interventi di prevenzione sismica ammessi al bonus, bensì al prezzo di vendita e, pertanto, non risulta necessaria la dimostrazione dei predetti costi mediante il computo metrico estimativo.


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Contabilità dei costi necessaria in altri casi

Il computo è invece indispensabile nei casi in cui l’impresa intenda fruire in proprio o mediante locazione a terzi dell’immobile su cui è intervenuta oppure nei casi in cui al bonus sismico l’impresa intenda affiancare altri bonus, tipicamente l’eco-bonus, nei quali casi sarà comunque necessario dare una dimostrazione dei costi ascrivibili all’intervento sismico in quanto tale distintamente da quelli per i quali si desidera fruire dell’eco – bonus. Quanto precede in risposta al noto principio secondo cui uno stesso costo non può fruire di due detrazioni al contempo.
Misura del “sismabonus acquisti”

Pare utile ricordare che il “sismabonus acquisti” si configura come segue, ipotizzando, come sarà nella stragrande parte dei casi, in un prezzo di vendita dell’unità immobiliare pari o superiore all’importo massimo di euro 96.000 ammesso dalla legge al bonus fiscale:

  • “sismabonus acquisti” ordinario con guadagno di una classe di rischio: detrazione fiscale pari al 75% del prezzo (al massimo su euro 96.000) e, quindi, pari a euro 72.000;
  • “sismabonus acquisti” ordinario con guadagno di due classi di rischio: detrazione fiscale pari all’85% del prezzo (al massimo su euro 96.000) e, quindi, pari a euro 81.600;
  • “supersismabonus acquisti” del 110% (al massimo su euro 96.000) e, quindi, pari a euro 105.600.

 

Sconto in fattura o cessione del credito anche per il “sismabonus acquisti”

In tutti e tre i casi sopra delineati la normativa in vigore consente agli acquirenti beneficiari del bonus, in alternativa alla detrazione in seno alla propria dichiarazione dei redditi, di cedere per intero il credito fiscale a terzi oppure di conseguire dal fornitore (nello specifico, l’impresa committente dei lavori che ha venduto l’unità immobiliare al termine dell’intervento di demolizione e ricostruzione con efficientamento antisismico) uno “sconto in fattura” parziale oppure totale.

Il fornitore non ha l’obbligo di concedere lo sconto: trattasi di una facoltà da valutare sotto i profili commerciale e finanziario. Nel caso aderisca, il fornitore concederà uno sconto che, al massimo, nel caso del superbonus potrà essere pari a euro 96.000 e in cambio acquisirà l’intero bonus fiscale corrispondente (al massimo, pari a euro 105.600). Nei due casi di cui sopra del “sismabonus” ordinario, evidentemente, il credito fiscale ricevuto in cambio dello sconto sarà pari al massimo, rispettivamente, a euro 72.000 e ad euro 81.600 e lo sconto massimo che potrà essere concesso dal fornitore al cliente sarà corrispondentemente inferiore.

 

Sismabonus ordinario senza obblighi di dati della polizza assicurativa e dei SAL

Altra risposta fornita dalla Commissione è che nelle pratiche di “sismabonus ordinario”, al di fuori, cioè, del “supersismabonus” del 110% (quest’ultimo disciplinato dal comma 4 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, cosiddetto decreto Rilancio), le parti dei moduli allegati al D.M. infrastrutture 329 del 6 agosto 2020 relative al possesso della polizza assicurativa (di cui al comma 14 del suddetto art. 119), da parte dei professionisti incaricati, e quelle relative ad eventuali SAL, non devono essere compilate.


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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema del SISMABONUS e SUPERSISMABONUS, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Stefano Baruzzi.


Asseverazioni non sempre con obbligo della classe di rischio

L’ultima risposta riguarda gli interventi per i quali la modulistica allegata al D.M. infrastrutture 329/2020 ha recepito la possibilità, per i professionisti incaricati e in relazione ad alcune casistiche, di asseverare interventi che non producano alcuna riduzione di classe di rischio sismico (opzione “nessuna classe”) e ciò in attuazione di quanto previsto per il “supersismabonus” dal comma 4 dell’art. 119, D.L. “Rilancio”.

Sul tema in questione la Commissione ricorda, innanzitutto, che, in via generale, i moduli allegati al D.M. 329/2020, riprendendo i contenuti dei modelli allegati all’originario D.M. 58/2017 sulla classificazione del rischio sismico (e successive modifiche, da ultimo del D.M. 24/2020) riportano l’obbligo dei professionisti incaricati di asseverare tanto la classe di rischio nello stato di fatto (ante operam), quanto nello stato di progetto dopo gli interventi previsti (post operam).

Ciò detto, peraltro, l’allegato “A” al D.M. 329/2020 individua i casi in cui l’attribuzione della classe di rischio (ex ante ed ex post), che richiede generalmente una attività diagnostica più o meno estesa in relazione al livello di conoscenza che si intende raggiungere, può essere fatta in modo semplificato o essere omessa, ossia:

  1. edifici di muratura classificabili in una delle 7 tipologie previste dall’allegato “A” al D.M. 58/2017;
  2. edifici con struttura in c.a. e costituita da telai nelle due direzioni. In questo caso, la norma consente di non attribuire né la classe di rischio “ex ante” né quella “ex post”, quando si eseguano specifici interventi confortativi indicati nell’allegato “A”, assicurando comunque, eseguiti detti interventi, la riduzione di una classe di rischio.

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Da qui la considerazione che nella normativa vigente esiste già un primo caso (il b) che comporta, di fatto, una deroga nella compilazione dei moduli degli allegati al D.M. 329/2020.

Inoltre, la Commissione ritiene che, tenuto conto delle importanti modifiche recate

  • da un lato, dal D.L. “Semplificazioni” 76/2020 all’art. 3 del T.U. dell’edilizia D.P.R. 380/2001 – che hanno ricondotto la “demolizione e ricostruzione” nella categoria della “ristrutturazione edilizia”;
  • dall’altro, dal D.L. “Rilancio” 34/2020 (art. 119, comma 4) che ammette al “supersismabonus del 110% anche interventi strutturali senza obbligo di raggiungere i traguardi prestazionali previsti dalle previgenti leggi;

si presentino casi ulteriori in cui non é necessaria l’attribuzione della classe di rischio, cosicché:

  • quando viene scelta l’opzione “nessuna classe” non è necessario asseverare né la classe di rischio “ex ante”, né quella “ex post”, e quindi, pur dovendosi compilare l’Allegato B, non è necessario compilare le sezioni relative agli aspetti suddetti;
  • quando si utilizzano le prescrizioni dell’Allegato “A” al D.M. 58/2017 relative ad edifici in calcestruzzo armato con telai in due direzioni (cfr. la precedente lettera b), le sezioni dei moduli relative all’attribuzione della Classe di rischio “ex ante” ed “ex post” possono non essere compilate essendo automaticamente assegnata la riduzione di una classe di rischio;
  • quando si utilizzano le prescrizioni dell’Allegato “A” al D.M. 58/2017 relative all’utilizzo del metodo semplificato per edifici in muratura (cfr. la precedente lettera a), le sezioni dei moduli relative all’attribuzione della Classe di rischio “ex ante” ed “ex post” vengono compilate solo per le parti relative alla Classe di Rischio della costruzione nonché per l’indicazione dell’adozione del metodo semplificato;
  • nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici o loro porzioni, per il nuovo organismo ricostruito sarà comunque obbligatorio il rispetto del cap. 7 del D.M. 17 gennaio 2018 che quindi condurrà ad una costruzione antisismica. Si considera quindi conseguita la riduzione di due classi di rischio e non sarà necessario compilare la sezione dei moduli relativa all’attribuzione della Classe di rischio “ex ante”.

La considerazione finale della Commissione è che tale indirizzo operativo è coerente con il dettato e lo spirito delle norme tecniche ed attua una semplificazione tesa ad incentivare la diffusione di interventi strutturali “trainanti”, anche in combinazione con interventi di efficientamento energetico, senza peraltro ridurre né le responsabilità né i traguardi di prestazione strutturale previsti dal progettista nei singoli casi specifici.


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Per approfondire:

Sulla rivista Consulente Immobiliare di luglio il Quaderno allegato su "Prevenzione sismica: la detrazione nella forma ordinaria e con il Superbonus del 110%. Lo stato dell'arte".

Lo speciale:

SISMABONUS

Contributi dedicati al tema della ricostruzione sismica, del rapporto tra contributi amministrativi e bonus fiscali e degli adempimenti relativi. Alcuni dubbi sciolti dalla Commissione Consultiva in merito alla portata che devono avere gli interventi di prevenzione sismica per essere ammessi al “Supersismabonus” e poter così fruire della detrazione del 110%.

A cura di Stefano Baruzzi

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