Ristrutturazione delle pavimentazioni: manutenzione ordinaria o straordinaria? I titoli edilizi

Quando la ristrutturazione e il rifacimento di una pavimentazione rientra tra la manutenzione ordinaria e quando invece vira verso la straordinaria? Implicazioni e tipologia di titoli abilitativi.


 

Rifacimento o cambio del pavimento: due tipi di manutenzione

Il rifacimento (cambio) o la ristrutturazione delle pavimentazioni è pratica edilizia sempre molto gettonata, in particolare perché ci sono davvero svariate possibilità di agevolazioni fiscali che ben si sposano con un lavoro anche molto articolato.

Oggi, però, dopo aver visto quali bonus edilizi si possono 'sfruttare' per le ristrutturazioni dei pavimenti (esterni), ci focalizziamo sulla parte 'urbanistica', cioè la qualificazione dell'intervento - che si 'divide' tra manutenzione ordinaria e straordinaria - e le varie implicazioni, a livello di titoli abilitativi da richiedere prima di iniziare con l'intervento, onde evitare spiacevoli sorprese in corso d'opera.

 

La differenza tra i cambi di pavimentazione

Un conto è una semplice ristrutturazione, ad esempio tramite la posa di un nuovo rivestimento magari anche appoggiato sul preesistente, un altro la sostituzione integrale della pavimentazione, cioè l'eliminazione/rimozione della vecchia (massetto incluso) con posa di nuova pavimentazione magari 'condita' da riscaldamento con sistemi radianti per andare anche a prendere i bonus energetici.

Non solo: bisogna sempre distinguere anche tra pavimentazioni esterne o interne. Vediamo.

 

 Ristrutturazione delle pavimentazioni: manutenzione ordinaria o straordinaria?

 

Ristrutturazione di pavimenti completamente libera (manutenzione ordinaria)

Si possono eseguire senza alcun titolo abilitante (quindi in regime di AEL, ex art.6 comma 1 lett.a) e art.3 comma 1 lett.a)), ma con i limiti che può imporre il Comune le opere di:

  • pavimentazione esterna, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi: riparazione, sostituzione e rinnovamento. Alcuni esempi pratici: platea per gazebo, modificazione del tipo di pavimentazione, finitura di spazi esterni;
  • pavimentazione interna: rifacimento, sostituzione e rinnovamento, anche con modifiche della tipologia e materiale. Alcuni esempi pratici: piastrelle, battiscopa, ecc;
  • pavimentazione di aree pertinenziali (dal n. 38 al 42 del glossario dell'edilizia libera): realizzazione, riparazione, sostituzione e rifacimento di opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità*, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati. Alcuni esempi pratici: intercapedine, locale tombato, pavimentazione esterna, comprese le opere correlate quali giaine e sottofondi, vasca di raccolta delle acque. Con la nuova normativa rientra nell’attività libera anche la modificazione del terreno relativamente alla pavimentazione di spazi esterni per esigenze condominiali (come percorsi pedonali, di sosta, cortili, ecc.), o per quelle non legate alla residenza (industrie ed officine di lavorazione, di parcheggio, ecc.). Esempi: da terra battuta ad asfalto; da asfalto a cemento; da terra battuta a palladiana; platee in cemento o altro materiale; marciapiede su area privata.

* Per indice di permeabilità si intende il rapporto tra la superficie permeabile e la superficie territoriale (indice di permeabilità territoriale) o fondiaria (indice di permeabilità fondiaria).

 

Occhio al regolamento edilizio comunale

Prima di effettuare qualsiasi tipo di intervento, consigliamo di 'dare un occhio' al regolamento edilizio del proprio comune, perché può prevedere prescrizioni per le opere di pavimentazione soprattutto in centro storico (Zona “A”) ed in altre aree, (per es.: caratteristiche del materiale, tipologia, ecc.).

 

Pavimentazioni con CILA: ecco quando

Se l'intervento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, allora serve la CILA (asseverata con progetto, art.6-bis del TUE).

Ma quando incorriamo in questa particolarità? La manutenzione straordinaria riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Si tratta quindi di interventi più invasivi, ma senza aumentare (ampliare) il volume dell'edificio. Esempio: se, per rifare i pavimenti, si va a demolire e rimuovere la preesistente, sostituendo il massetto, questa è una manutenzione straordinaria assentibile con CILA.

Quindi:

  • sono interventi di manutenzione ordinari quelli che servono a riparare o mantenere in stato di efficienza un immobile;
  • sono interventi di manutenzione straordinari quei lavori più complessi che prevedono modifiche, sostituzioni o integrazioni strutturali piuttosto che impiantistiche.

C'è poi da considerare il cambio di destinazione d'uso eventualmente collegato al lavoro di ristrutturazione. Allo stato attuale ricadono nella manutenzione straordinaria - assentibile con CILA - anche i cambi di destinazione d'uso non rilevanti, cioè 'dentro' la stessa categoria funzionale. 

Le categorie, in tutto, sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e agricola.

Quindi: se la ristrutturazione del pavimento comporta la trasformazione di un bar in ristorante, va bene la CILA, perché siamo 'dentro' la stessa categoria. Se invece vado a trasformare un bar in appartamento (con lavori inerenti i pavimenti), allora mi servirà il permesso di costruire (vedi sotto), perché 'usciamo' dalla categoria.

 

Cambio destinazione d'uso, trasformazioni o modifiche: serve il permesso di costruire

Il TAR Puglia-Lecce (257/2020) pronunciandosi su un ordine di demolizione relativo ad un piazzale di cemento di circa 200 mq. sul quale poggiavano due gazebo, ha precisato che gli interventi di pavimentazione esterna, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all'edificio cui accedono.

Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

In aggiunta al rispetto dei limiti di permeabilità, ai fini dell’esclusione della necessità del titolo edilizio occorre valutare l’entità dell’intervento sia con riferimento alle sue dimensioni, sia con riferimento all’ambito in cui lo stesso sia stato realizzato, in relazione all’edificio a cui le opere si riferiscono.

Esempio a corredo: il permesso di costruire è obbligatorio in caso di pavimentazione con colata di cemento o mattonelle al posto del prato, visto che va a trasformare lo stato del cortile per materiali impiegati e dimensioni delle opere realizzate.

Il permesso di costruire serve, inoltre, se con la pavimentazione esterna vi è anche il cambio di destinazione d’uso dell’area (ad. es. da giardino a ristorante, come visto sopra).

 

Pavimentazioni in aree vincolate: cosa serve in più?

Se l’intervento di pavimentazione interna ed esterna:

  • è effettuato in area con vincolo paesaggistico (d.lgs. 42/2004) non serve alcuna autorizzazione, neanche semplificata, perché rientra nella cd. autorizzazione paesaggistica semplificata;
  • è effettuato su un immobile con vincolo culturale o nell’area di pertinenza (d.lgs. 42/2004), serve l'autorizzazione del Sovrintendente alle belle arti.