Superbonus 110% misto in condominio: serve l'APE convenzionale per provare il salto di due classi energetiche

Agenzia delle Entrate: il miglioramento delle prestazioni energetiche, in generale, deve essere dimostrato con l'APE convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.


L'APE convenzionale per il SuperEcobonus

In caso di un intervento di riqualificazione energetica riferito ad almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio costituito da tre distinti volumi, formati sia da unità immobiliari residenziali sia dagli uffici di un istituto di credito, il condominio che intende effettuare i lavori agevolabili solo su di una parte di esso potrà verificare il miglioramento di minimo due classi energetiche leggendo il Vademecum APE Convenzionale di ENEA.

 

Il SuperEcobonus "misto": due unità residenziali e una banca

Tutto questo - e non solo - è contenuto nella risposta 453/2021 del 1° luglio dell'Agenzia delle Entrate, che risponde a un condominio che amministra i volumi "A" e "B" facenti parte di un edificio comprendente anche il volume "C" non amministrato dallo stesso (ma dalla banca, come indicato sopra).

Il volume "A" è così costituito:

  • ai piani secondo e terzo: unità residenziali ad uso abitativo, categoria catastale A;
  • al piano primo: unità di categoria catastale A e D;
  • al piano terra: unità di categoria catastale D (nel dettaglio, un istituto di credito).

Il volume "B" è costituito sia al primo piano che al piano terra da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di credito). Quest'ultimo, titolare di una unità immobiliare di categoria catastale D/5, occupa il piano terra e primo di tutti i volumi "A", "B", "C" (tale unità immobiliare non è delimitata da alcuna parete divisoria).

Visto che il corpo principale (volume "A") sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud, mentre il corpo secondario (volume "B") sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura, e che i condòmini intendono usufruire del Superbonus 110% per i lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni condominiali, si chiede come si debba procedere ai fini della valutazione del requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche richiesto dalla normativa.

 

Interventi trainanti finalizzati all'efficienza energetica: riepilogo

Il Fisco, nel caso specifico, evidenzia che nella circolare n. 24/E/2020 si è precisato che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».

Per interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Si possono però verificare altre due situazioni:

  1. se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento (ed è questo il caso), è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce, nel 'nostro' caso la banca) che sostengano le spese per le parti comuni;
  2. se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio ("non residenziale nel suo complesso").

Il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cosiddetti "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Superbonus 110% misto in condominio: serve l'APE convenzionale per provare il salto di due classi energetiche

Come verificare il salto di due classi energetiche

L'AdE ricorda che il miglioramento di due classi - necessario per prendere il SuperEcobonus 110 - deve essere dimostrato con l'Attestato di prestazione energetica (APE) convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

E, con riferimento alle modalità attraverso le quali determinare tale miglioramento, rinvia ai chiarimenti forniti dall’Enea nel "Vademecum APE Convenzionale" (disponibile in allegato).

 

A cosa serve l'APE convenzionale

Esso ha la finalità di dimostrare il miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di incentivi Superbonus e nell’ipotesi di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto previsto per l'Ape tradizionale, l'Attestato deve essere redatto per l'intero edificio e non per la singola unità immobiliare, secondo le indicazioni contenute nel punto 12 dell'allegato A al decreto 6 agosto 2020 con i "requisiti Ecobonus".

Nel dettaglio, però, è necessario distinguere i seguenti casi:

  • a) se l’incidenza residenziale è maggiore del 50% (riferita alla superficie catastale), si considerano nell'APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.
  • b) se l’incidenza residenziale è minore o uguale al 50%, le unità immobiliari da considerare nell'APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche quelle sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi, spiegano le Entrate, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell'allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 "Linee guida per la certificazione energetica".

Nell'APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.

 

Dulcis in fundo: SuperEcobonus ok se...

In definitiva, l'Agenzia dà il via libera al condominio istante alla fruizione del Superbonus per i lavori di efficientamento energetico che intende realizzare su due dei tre volumi che costituiscono l’intero edificio, a condizione che lo stesso effettui la verifica del rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessato dall'intervento, richiesto per usufruire della maxi-detrazione, considerando l'edificio nella sua interezza.

LA RISPOSTA 453/2021 E IL VADEMECUM "APE CONVENZIONALE" DI ENEA SONO SCARICABILI IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE