Chiusura terrazza con ampliamento cucina: chiarimenti su titolo edilizio e sanatoria paesaggistica

Chiusura della terrazza e ampliamento della cucina: che succede?

Oggi esaminiamo una sentenza particolare ma al tempo stesso che tratta un argomento molto gettonato in materia edilizia, ovverosia la trasformazione di una terrazza o di un balcone, tramite chiusura, in un altra 'parte' dell'apparmanento, ad esempio una veranda o, come nel caso di specie, una cucina. La trasformazione può anche sfociare in un ampliamento dell'altra parte, ovviamente.

La pronuncia 559/2021 dello scorso 16 giugno del Tar Brescia, infatti, è relativa al ricorso della proprietaria di un immobile che ha chiuso con vetrate la terrazza della sua abitazione in assenza dei necessari atti di assenso sotto il profilo edilizio e paesaggistico.

Siccome le era stato contestato abuso edilizio, la signora ha presentato istanza di accertamento della compatibilità paesaggistica, sostenendo che la volumetria era stata già autorizzata nell'ottobre del 1961 con apposita licenza edilizia.

La competente Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici ha dichiarato di non poter esprimere parere sulla domanda per difetto dei presupposti normativi, evidenziando che le opere in questione, comportando la creazione superfici utili o volumi, non rientrano nel campo di applicazione del combinato disposto degli articoli 167 e 181 del d.lgs. 42/2004.

Acquisito tale atto il Comune ha quindi respinto l’istanza; nel preavviso di rigetto ha evidenziato - inoltre - che l’intervento non è comunque conforme alla disciplina urbanistica, perché l’articolo 10.1.4 del Piano delle regole del PGT consente unicamente un risanamento conservativo dell’edificio e non ammette aumento di volume.

Ma la ricorrente ribatteva che:

• l’intervento era già autorizzato dall’originario titolo edilizio;
• da tempo la veranda era già chiusa su due lati oltre al tetto;
• nel 2012 è stata effettuata unicamente la posa, in sostituzione dei serramenti risalenti agli anni ’80 del secolo scorso, di una vetrata di tamponamento interna alla cubatura già autorizzata e arretrata rispetto al perimetro della struttura preesistente.

L'aumento di volume è abusivo senza titolo edilizio

Il Tar respinge il ricorso, partendo da due presupposti chiari:

• l'intervento è consistito nell’apposizione di vetrate a chiusura della struttura in acciaio già realizzata sul terrazzo coperto dell’abitazione dell’esponente, trasformandolo in una veranda e quindi incrementando la superficie ed il volume della proprietà;
• lo spazio ricavato è stato adibito a cucina ed è stabilmente utilizzato quale ambiente abitabile, parte integrante dell’abitazione.

Secondo un orientamento giurisprudenziale da tempo consolidato, la trasformazione del balcone o del terrazzo di un appartamento in veranda, creando un vano abitabile preordinato, sul piano funzionale, a soddisfare esigenze stabili, costituisce un intervento urbanisticamente rilevante, che aumenta la superficie e la volumetria dell’immobile e necessita di idoneo titolo abilitativo (T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 26 settembre 2014, n. 5090; Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019 n. 6720; Cons. Stato, Sez., II, 23 ottobre 2020 n. 6432).

Il titolo originario invocato dalla ricorrente, spiega meglio il Tar, ha autorizzato unicamente la copertura del terrazzo con una tettoia da realizzare con lastre “ondulux” sorretta da un tubolare in ferro, come evidenziato chiaramente sia nell’istanza presentata dalla precedente proprietaria sia nell’allegato progetto, che illustrava unicamente una struttura portante aperta con profilati in ferro e una tettoia a copertura.

Detta situazione è confermata anche dalla relazione tecnica allegata dalla ricorrente all’istanza di accertamento della compatibilità paesaggistica, che – dopo aver richiamato i titoli edilizi che nel tempo hanno autorizzato gli interventi di manutenzione straordinaria realizzati nell’unità immobiliare – ammette che solo “successivamente la fine dei lavori, datata 11.06.2012, la proprietà procedeva alla chiusura della veranda per un uso più sistematico della volumetria esistente”.

Quindi, nel caso in cui la terrazza sia stata chiusa su due lati già prima del 2012, come sostenuto nel ricorso, tale intervento non era assistito dal necessario titolo e pertanto non può essere ora utilmente invocato per legittimare la successiva chiusura con vetrate, in quanto anch’esso abusivo.

La chiusura del terrazzo è infatti avvenuta in epoca successiva all’apposizione del vincolo paesaggistico e in assenza di autorizzazione paesaggistica e di titolo edilizio.

La sanatoria paesaggistica non si può fare

Ne deriva che, concludono i giudici amministrativi, in questo caso l'accertamento di compatibilità paesaggistica (cd. sanatoria paesaggistica, ex art.167 comma 4 d.lgs. 42/2004) non è fattibile.

La esclude, infatti, il rilevato incremento di volumetria.

La sanatoria di cui sopra è infatti possibile esclusivamente:

• a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
• b) per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;
• c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'art.3 del TUE.

Il divieto di accertamento paesaggistico ex post degli abusi commessi in zona vincolata che non siano riconducibili alle limitate e tassative ipotesi derogatorie indicate dalla nominata disposizione prescinde del resto da qualsiasi valutazione in concreto in ordine all’effettivo pregiudizio dagli stessi arrecato rispetto al bene paesaggistico tutelato. Ciò è confermato dal fatto che il divieto di sanatoria si applica anche ai volumi interrati, “a nulla rilevando il fatto che essi non rappresentino un ostacolo o una limitazione per le visuali panoramiche (TAR Campania Napoli, sez. VIII – 14/6/2019 n. 3288)” (T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 17 febbraio 2020, n. 135; T.A.R. Liguria, Sez. I, 22 maggio 2019, n. 468).

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