Condono edilizio, sanatoria, accertamento, doppia conformità: scopri le differenze

In una recente pronuncia, oltre a riaffermare il requisito della doppia conformità urbanistica per la sanatoria di abusi edilizi, la Cassazione conferma anche una differenza sostanziale tra sanatoria di abusi e condono edilizio.


Il permesso di costruire in sanatoria

L'articolo 36 del Testo Unico dell'Edilizia è uno dei più 'gettonati' in materia di sentenze in quanto tratta del permesso di costruire in sanatoria, che si può ottenere solamente in presenza di doppia conformità urbanistica.

Su queste basi, ancora una volta, ci troviamo di fronte ad una pronuncia recentissima della Cassazione (n.25945/2021, 8 luglio) che ha come protagonista una condanna penale (28 giorni di arresto e 8.000 euro di ammenda per aver illecitamente realizzato un capannone avente superficie di oltre 200 mq., di altezza superiore a 3 metri e volumetria di circa 1000 metri cubi), oltre all'ordinanza di demolizione impartita dal Procuratore generale.

La questione, però, non finiva qui perché la Corte di appello, essendo stata presentata istanza per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi della legge 724/1994, sospendeva l'ingiunzione a demolire.

Dopo il rilascio del permesso di costruire in sanatoria sopracitato, la Corte di appello, con ordinanza del 3 aprile 2019, disapplicava il suddetto provvedimento, reputato illegittimo, e, per l'effetto, revocava la precedente ordinanza di sospensione dell'ordine di demolizione rigettando l'istanza dell'erede del condannato, diretta ad ottenere la declaratoria di nullità o la revoca dell'ordine di demolizione delle opere abusive.

 

Sanatoria e doppia conformità

La questione arrivava, quindi, fino alla Cassazione, dove si lamentava la violazione di legge e vizio di motivazione in riferimento agli artt. 39 della legge 724/1994 e 31 della legge 47/1985.

Di fatto, quindi, si sosteneva che quel permesso di costruire in sanatoria fosse legittimato dalla doppia conformità.

Di questo avviso, però, non è la Cassazione, la quale alla fine confermerà l'ordinanza in oggetto ritenendo la non corrispondenza dell'immobile oggetto del condono edilizio ad una doppia conformità alle regole edilizie in vigore al momento della costruzione ed al momento del rilascio del titolo (condono).

Prima di addentrarci nei dettagli, ricordiamo brevemente che per esserci doppia conformità urbanistica (e quindi rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex art.36 dpr 380/2001) l'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

  • sia al momento della realizzazione dello stesso;
  • sia al momento della presentazione della domanda.

Condono edilizio, sanatoria, accertamento, doppia conformità: scopri le differenze

Il caso

La Corte Territoriale aveva verificato, tramite perito appositamente designato, la consistenza delle opere, la normativa di riferimento, le disposizioni in base alle quali era stato rilasciato il permesso a costruire in sanatoria, le ragioni dell'illegittimità di tale provvedimento (cubatura realizzata ampiamente superiore a 750 mq.) e l'epoca dell'esecuzione del capannone (ultimato in data successiva alla scadenza del termine di legge).

Il fabbricato ha infatti 'subito' lavori progressivi, compresi tra il 1980 e il 2003, a cui non è possibile applicare la doppia conformità richiesta dal ricorrente con riferimento agli artt. 39 legge 724/1994 e 31 legge 47/1985, che avrebbero motivato il permesso di costruire in sanatoria ottenuto nel 2013.

Questo permesso è illegittimo in quanto:

  • la cubatura realizzata è ampiamente superiore ai 750 metri cubi: la costruzione del  manufatto formato oggetto di demolizioni di superfici e cubature eccedenti a quelle oggetto di rilasciato permesso di costruire in sanatoria;
  • il capannone è stato ultimato in data successiva alla scadenza del termine di legge.

 

Sanatoria di un abuso e condono edilizio: occhio alle differenze

 

 

La sentenza è interessante perché chiarisce ancora una volta un altro principio fondamentale, e cioè che la sanatoria (cioè il procedimento che porta al permesso in sanatoria) è 'cosa' diversa dal condono edilizio (che deriva da una legge ad hoc, tanto che si parla di primo, secondo e terzo condono edilizio...):

  • la sanatoria estingue il reato ex art.44 TUE, solo se ricorrono le condizioni previste dall'art.36 TUE, cioè la doppia conformità. Non è possibile, quindi, 'sanare' ex post opere edilizie originariamente abusive che solo 'dopo' sono diventate conformi alle norme edilizie/urbanistiche;
  • il condono edilizio non richiede la doppia conformità.

 

La natura dell'atto

Si torna, quindi, al permesso di costruire in sanatoria del 10 aprile 2013: si riferisce a un condono edilizio (art. 39 legge 724/1994) o a una sanatoria (art. 36 del 380/2001)?

La risposta corretta è la prima: si trattava quindi di condono edilizio e non di accertamento di conformità, che avrebbe giustificato la sanatoria.

Il perito poi ricostruiva puntualmente l'iter procedimentale, originato da un'istanza di rilascio di concessione in sanatoria presentata in data 23 febbraio 1995.

 

Il condono edilizio del '94 vale per opere realizzate fino al 31.12.93

In definitiva, l'applicabilità dell'art. 39, comma 1 legge 724/1994 è limitata ad immobili abusivi realizzati entro il termine del 31 dicembre 1993 e, nel caso di nuove costruzioni, non superino, indipendentemente dalla destinazione (residenziale o non), è prevista la cubatura massima di 750 mc per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Ma nel caso di specie, il capannone era stato ultimato in epoca successiva al termine previsto dalla legge, così come confermato anche da una foto risalente all'anno 1994 che dava conto dell'insistenza, nell'area interessata, di cinque piccoli manufatti che costituivano, nel loro complesso, un organismo edilizio completamente diverso e non sovrapponibile a quello riportato nella integrazione dell'istanza presentata nel 2010.

 

Volumetria fuori-legge

Ultimo ma non per ultimo, come già accennato sopra: il permesso di costruire in sanatoria era stato chiesto per una volumetria del fabbricato abusivo pari a 1.100 metri cubi, ampiamente superiore a quella di 750 fissata dalla normativa dell'epoca. Addio doppia conformità, addio sanatoria...

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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