Superbonus 110%: il fabbricato deve essere a prevalente destinazione residenziale

In presenza di un fabbricato composto da più unità immobiliari anche se posseduti da un unico proprietario, la destinazione residenziale deve riguardare l’edificio nella sua interezza e si determina sulla base di un requisito di prevalenza della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, basato sulla nozione della superficie complessiva.

Destinazione residenziale requisito essenziale per il Superbonus

L’articolo 119 D.L. 34/2020 ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi da effettuare su unità immobiliari residenziali finalizzati alla efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (c.d. superbonus).

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (c.d. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, D.L. 63/2013, convertito dalla L. 90/2013.

La destinazione residenziale dell’immobile costituisce requisito essenziale per fruire dell’agevolazione.

Sono esclusi dalle agevolazioni gli immobili c.d. di lusso, ovvero le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

 

Le novità della Finanziaria 2021 per condomini e computo unità immobiliari

In seguito alla modifica del comma 9, lettera a), dell’articolo 119 D.L. 34/2020 ad opera dell’articolo 1, comma 66, lettera n), L. 178/2020, l’agevolazione del superbonus spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, ovvero composti da 2 a 4 unità immobiliari anche se distintamente accatastate, possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze, anche se distintamente accatastate, non vanno considerate autonomamente, pertanto, può fruire del superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Tuttavia, in presenza di un fabbricato composto da più unità immobiliari anche se posseduti da un unico proprietario, la destinazione residenziale deve riguardare l’edificio nella sua interezza e si determina sulla base di un requisito di prevalenza della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, basato sulla nozione della superficie complessiva (cfr.: circolare 30/E/2020).

Senza addentrarci nelle numerose difficoltà interpretative che la predetta nozione inserita nell’ormai abrogato articolo 6 D.M. 1072/1969, che la ricollegava alla definizione di abitazione c.d. “di lusso”, ha ingenerato determinando l’insorgere di un copioso contenzioso in merito alla sua corretta definizione, a parere di chi scrive il richiamo alla nozione di superficie complessiva ai fini che interessano può diventare un’insidia per il contribuente che dovrà fare molto bene i propri calcoli prima di procedere alla fruizione della detrazione.

Con il chiarimento reso nella risposta all’interrogazione in commissione finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021 in merito all’applicazione del superbonus a talune fattispecie di interventi edilizi, è stato specificato che al fine di stabilire il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio si considerano anche le unità immobiliari con destinazione diversa da quella residenziale.

Per il calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate, dunque, tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal superbonus.

Quindi, in caso di edificio “residenziale nel suo complesso” ossia qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al superbonus anche gli interventi realizzati sulle unità non residenziali, ad esempio uffici e/o depositi e magazzini. Resta, tuttavia, esclusa, la possibilità di beneficiare del superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.

Unico proprietario di più unità immobiliari

L’unico proprietario di più unità immobiliari facenti parte del medesimo corpo di fabbrica può pertanto accedere al superbonus una volta verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza (cfr.: risposta all’istanza di interpello n. 397/2021).

Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento e, dunque, si verta in ipotesi di edificio “non residenziale nel suo complesso” il superbonus spetta solo per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

In questo caso l’unico proprietario potrà fruire del superbonus anche per gli interventi trainati realizzati sulle unità residenziali, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).