CILA Superbonus 110%: opere miste e oneri di urbanizzazione

Focus sulle novità introdotte dal DL 77/2021 in materia di Superbonus 110% e relative a interventi semplificati, attestazione del professionista, opere miste con e senza maxi-agevolazione, oneri concessori.

Con Decreto legge del 31 maggio 2021 n. 77 (GU n 129/ del 31/05/2021 entrato in vigore il 01/06/2021) sono state introdotte alcune misure che, nell’intento del Legislatore, sono volte ad imprimere un impulso decisivo verso lo snellimento delle procedure amministrative in settori incisivi quali quello degli appalti pubblici e dell’edilizia privata.

In particolare l’art. 33 D.L. 77/2021 introduce una serie di addizioni al disposto di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (convertito con L 77/2020) che riguarda gli incentivi fiscali previsti (c.d. superbonus 110%) per interventi di efficentamento energetico, Sismabonus, fotovoltaico e costruzione di colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Gli interventi beneficiati dalla semplificazione

Attraverso l’inserimento all’art 119 L 77/2020 del comma 13 ter viene previsto che gli interventi che beneficiano del c.d. Superbonus 110%, fatta eccezione per le opere di demolizione e ricostruzione:

• si qualificano tutti di manutenzione straordinaria (anche quelli che in via ordinaria si qualificano come Manutenzione ordinaria);
• sono realizzabili con comunicazione di inizio lavori asseverata (in seguito CILA);
• sono soggetti al pagamento degli oneri di urbanizzazione previsti dalla normativa regionale e locale.

L’attestazione del professionista

A differenza dello schema ordinario della CILA, così come previsto dall’art 6 bis DPR 380/01, il professionista incaricato, in luogo dell’asseverazione dello stato legittimo dell’immobile attesta gli estremi:

• del titolo che ha previsto la costruzione dell’immobile,
• di quello che lo ha legittimato in modo postumo (condono-accertamento di conformità edilizia),
• od in alternativa che la costruzione è stata ultimata in data antecedente il 1° settembre 1967 (entrata in vigore della L 765/67).

A fronte di tale deroga viene ribadito che rimane comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’edificio oggetto d’intervento rimessa in capo all’Amministrazione Pubblica, onerata pertanto all’esercizio dei poteri di controllo del territorio (art 27 DPR 380/01).

La decadenza dei benefici fiscali

Quel che più interessa in ordine agli incentivi fiscali ottenuti, è la statuizione secondo cui la decadenza dagli stessi, ordinariamente prevista dall’art. 49 D.P.R. 380/01 qualora vengano realizzati interventi in assenza od in difformità dal titolo edilizio, opera esclusivamente in caso:

• di mancata presentazione della CILA;
• di interventi eseguiti in difformità dalla CILA;
• in assenza dell’attestazione dei dati prima elencati in ordine al titolo di costruzione;
• qualora venga provata la non veridicità delle attestazioni di cui al comma 14.

Opere miste: con e senza Superbonus

Come anticipato il DL 77/2021 non modifica la natura giuridica della CILA depositata per gli interventi incentivati, ragion per cui potremmo trovarci di fronte ad una sommatoria di opere:

• alcune incentivate per cui non è necessaria l’attestazione dello stato legittimo;
• altre non incentivate per cui è necessaria l’attestazione dello stato legittimo.

Nella modulistica in fase di elaborazione si tenterà di risolvere l’impasse attraverso una distinzione dei procedimenti che, in spregio a qualsiasi principio di semplificazione amministrativa, costringerà gli interessati a depositare due distinti titoli che raggruppino da un lato gli interventi incentivati e dall’altro quelli ordinari.

Due titoli diversi, oppure …

Diviene pertanto complessa la correlazione tra gli stessi per cui è necessario che in entrambi i titoli, anche utilizzando campiture diverse a seconda della tipologia d’intervento, si dia conto dell’intervento complessivamente realizzato considerato anche che rimane comunque inalterata la natura giuridica della CILA e lo schema procedimentale da seguire così come declinato dall’ art. 6 bis D.P.R. 380/01.

Gli interventi, valutati complessivamente, debbono essere infatti conformi non solo alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi ma debbono rispettare anche le altre normative incidenti sulla disciplina edilizia per cui occorre che:

• vengano acquisiti gli ulteriori atti, nulla osta ect (es autorizzazioni ex Dlgs 42/04, deposito/autorizzazione sismica);
• il tecnico asseveri la conformità dell’intervento previsto in progetto alla normativa indicata.

Va tenuto presente che lo Sportello unico per l’Edilizia acquisisce ai sensi degli artt. 14, 14-bis-ter-quater e quinques L 241/90 (ovvero con conferenza di servizi decisoria) tutti gli atti di assenso comunque denominati e necessari ai fini della realizzazione dell’intervento edilizio.

… la procedura normale

A fronte di quanto sopra tuttavia non si può porre in dubbio che sotto il profilo giuridico la presentazione di un unico titolo ordinario, senza beneficiare delle deroghe previste dall’art 119 comma 13 ter DL 77/2021, sia perfettamente valido ed efficace.

Gli oneri concessori

Quanto al pagamento degli oneri di urbanizzazione va tenuto in considerazione che gli interventi incentivati sono qualificati direttamente dal legislatore quali Manutenzione straordinaria e non viene imposta una doppia valutazione:

• MS per quanto riguarda il titolo;
• Qualificazione ordinaria da DPR 380/01 per quanto riguarda il pagamento oneri.

Occorre pertanto fare riferimento alle specifiche disposizioni regionali in tema di contributo di costruzione, tenendo in considerazione che per gli interventi di manutenzione straordinaria l’art. 17 DPR 380/01 statuisce che il contributo di costruzione è commisurato all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione ed è dovuto unicamente qualora vi sia aumento del carico urbanistico connesso all’aumento della superficie calpestabile.