Distanze tra edifici, accertamento di conformità e principio di prevenzione: chiarimenti importanti

Principio di prevenzione: le facoltà del confinante che costruisce per primo

Cos'è e come si applica il principio di prevenzione in materia urbanistica, e nello specifico in materia di distanze tra edifici?

Ce lo spiega il Consiglio di Stato nella sentenza 5496/2021 del 21 luglio, sottolineando che dal combinato disposto degli artt. 871, 872 e 83 cod. civ. si ricava, in via interpretativa, l’esistenza di questo principio, il quale comporta che il confinante che costruisce per primo ha una triplice facoltà, potendo edificare:

• i) rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice civile;
• ii) sul confine;
• iii) a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato che la portata “integrativa” dell’art. 36 d.lgs. 380/2001 (cd. accertamento di conformità) non si limita soltanto alle prescrizioni che impongono una distanza minima, ma “si estende all’intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione”, aggiungendo, però, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere l’operatività di tale meccanismo “prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza” (Cass. civ., sez. un., 19 maggio 2016, n. 10318).

Il caso specifico e le norme tecniche di attuazione del comune

Nella fattispecie in esame, l’art. 4.2. delle norme tecniche di attuazione, da un lato, impone a chi costruisce di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine, dall’altro, consente di derogare a tale prescrizione nei seguenti casi:

• i) «se preesiste parete in aderenza senza finestre»;
• ii) «in base alla presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza»;
• iii) «in base ad un accordo con il confinante».

Le suddette prescrizioni non possono, per il loro contenuto, impedire l’operatività del principio di prevenzione, in quanto non pongono una regola inderogabile di distanza minima a tutela dell’interesse pubblico connesso ad una maggiore intercapedine tra i fabbricati ma ammettono deroghe legali e deroghe convenzionali.

In particolare, quest’ultima deroga dimostra, in modo evidente, come le norme tecniche siano suscettibili di essere modificate anche mediante un atto di autonomia negoziale e, pertanto, non può assegnarsi ad esse una valenza tale da escludere che possa trovare applicazione il principio generale di prevenzione. 

Alla luce di quanto esposto, la Sezione rileva come non sussistano gli impedimenti, indicati nel provvedimento impugnato, all’accoglimento della domanda di accertamento di conformità, con conseguente illegittimità del provvedimento di rigetto della domanda di accertamento di conformità. 

Di conseguenza, è illegittima anche l'ordinanza di demolizione.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

Per saperne di più sui temi della normativa edilizia e urbanistica

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.

Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.

Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"