Seminterrato che diventa abitazione: non bastano DIA o SCIA, serve il permesso di costruire

Tar Salerno: non è sufficiente la DIA ma è necessario il permesso di costruire per la trasformazione del piano seminterrato di una palazzina in civile abitazione.


Da piano seminterrato a palazzina abitabile

La trasformazione (o cambio di destinazione d'uso) con passaggio di categoria urbanistica non è assentibile con DIA (oggi SCIA), serve un permesso di costruire.

Lo ricorda il Tar Salerno nella sentenza 4999/2021 dello scorso 19 luglio, che conferma l'ordinanza di demolizione del comune per la "trasformazione del piano seminterrato della palazzina in civile abitazione...senza esser supportata da titoli abilitativi. Ad esso si accede tramite una scala esterna scoperta, e si compone di ingresso, soggiorno, camera da letto é cameretta, cucina due w.c. e terrazzino a livello con presenza di scala che conduce al sovrastante piano di campagna. La superficie interessata è di circa mq.85,00 con altezza variabile da m.2,20 a m.2,70 essendo i piani di calpestio sfalsati tra loro. Esso é dotato di impianto elettrico ed idrico, di infissi interni ed esterni, quest' ultimi protetti da grate in ferro e con controsoffittatura.In merito alla legittimità dello stesso, la parte interessata fornisce copia della piantina catastale del piano seminterrato recante la data 16/11/2011, riferendo che l'intera palazzina è stata oggetto di lavori di straordinaria manutenzione nell'anno 1996. In particolare, rappresenta che l'attuale abitazione occupata dal figlio, è stata ottenuta distaccandola dalla restante parte del piano seminterrato, ma non fornisce i necessari titoli abilitativi".

Insomma, un po' troppo per una semplice DIA.

In merito al tipo di opere contestate, va considerato come da costante e condivisa giurisprudenza, che il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.

Seminterrato che diventa abitazione: non bastano DIA o SCIA, serve il permesso di costruire

Niente sanzione pecuniaria alternativa. Perché?

Deve quindi essere respinto il motivo con il quale la ricorrente deduce che l’intervento edilizio in questione sarebbe stato autorizzabile con semplice DIA la cui eventuale omessa presentazione avrebbe al più comportato l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Il Collegio infatti rileva che, anche laddove le opere di che trattasi fossero state realizzabili con DIA, la sanzione demolitoria sarebbe comunque stata legittima. poiché in questo caso c'è anche il vincolo paesaggistico e, ove gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a tale vincolo, stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera D.I.A., l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica (questo Trib., sez. IV, 23 ottobre 2013, n. 4676).

In argomento, il Consiglio di Stato ha poi affermato (cfr. sentenza sez. VI, 9 gennaio 2013, n. 62 in riforma della sentenza n. 5324/2011 resa da questo Tribunale), che a prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l’intervento edilizio in zona vincolata (DIA o permesso di costruire), ciò che rileva è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in assoluta carenza di titolo abilitativo e, pertanto, ai sensi dell’art. 27, comma 2 del d.P.R. n. 380 del 2001 deve essere sanzionato. “Detto articolo riconosce, infatti, all’amministrazione comunale un generale potere di vigilanza e controllo su tutta l’attività urbanistica ed edilizia, imponendo l'adozione di provvedimenti di demolizione in presenza di opere realizzate in zone vincolate in assenza dei relativi titoli abilitativi, al fine di ripristinare la legalità violata dall’intervento edilizio non autorizzato. E ciò mediante l’esercizio di un potere-dovere del tutto privo di margini di discrezionalità in quanto rivolto solo a reprimere gli abusi accertati, da esercitare anche in ipotesi di opere assentibili con DIA, prive di autorizzazione paesaggistica”( Tar Campania, questa sesta sezione, ex multis, sentenze n. 4489 del 7 novembre 2013, n. 2636 del 5 giugno 2012, n. 5804 del 14 dicembre 2011, n. 2382 del 28 aprile 2011; n. 1636 del 23 marzo 2011, n. 2814 del 6 maggio 2010, n. 2076 del 21 aprile 2010, n. 1775 del 7 aprile 2010 e n. 1731 del 30 marzo 2010; e cfr. anche, amplius, sezione terza, 11 marzo 2009, n. 1376). 

La ricorrente si duole, infine, dell’applicazione da parte del Comune della sanzione di cui all’art. 31 dpr 380/2001, in luogo della più mite sanzione di cui all’art. 37 del medesimo T.U., assumendo che le opere abusivamente realizzate sarebbero assoggettate al regime edilizio della SCIA. Come detto sopra, attesa la necessità del rilascio del permesso di costruire e non già di una mera SCIA, per il mutamento di destinazione di un locale da cantina-garage a civile abitazione, deve ritenersi legittimo l’operato della PA, cui si imponeva l’applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, che, per gli “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”, si impone all’Amministrazione di ingiungere al responsabile dell’abuso la relativa demolizione e il ripristino dello status quo ante.

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