Nuova zona sismica: Sismabonus Acquisti ok anche con asseverazione tardiva

Il Sismabonus spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ora in zona sismica 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l'asseverazione non è stata presentata insieme alla richiesta del titolo abilitativo, perché a quel tempo il Comune di ubicazione era in zona 4.

Lavori di ricostruzione con ampliamento in chiave antisismica

Lo ha precisato l'Agenzia delle Entrate nella risposta 481/2021 del 15 luglio scorso, fornita a una società di costruzioni che ha avviato, dal 2019, le procedure per realizzare lavori di demolizione di un edificio residenziale di sua proprietà per poi ricostruire un immobile plurifamiliare, con ampliamento della volumetria, in chiave antisismica.

Nello specifico, non era stata deposita l'asseverazione (art.3 del DM 58/2017), in quanto il complesso immobiliare insisteva su una zona territoriale all'epoca non agevolabile, essendole attribuito un grado di sismicità pari a 4. Si chiede, quindi, se l’accesso al Sismabonus Acquisti (art.16 comma 1-septies DL 63/2013) possa avvenire anche qualora gli interventi di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente siano stati autorizzati come “nuova costruzione” e se non sia di impedimento la presentazione tardiva dell’asseverazione.

Non solo: l'istante chiede se, riguardo alla realizzazione di interventi di riqualificazione energetica (art.14 DL 63/2013) possa essere ammessa alla fruizione della relativa agevolazione, almeno per le spese riferibili alla volumetria preesistente.

Sismabonus Acquisti: ok con ampliamento volumetria

L'Agenzia delle Entrate entra nel merito ricordando che, secondo il dettato del comma 1-septies dell'art.16 del DL 63/2013, la detrazione è riconosciuta anche se la ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore lo permettano e, in ogni caso, a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia stato emesso per una “nuova costruzione” o per la “ristrutturazione edilizia”

Asseverazione tardiva

Sotto questo aspetto, il Fisco richiama la risoluzione n. 38/2020, dove si è chiarito che il Sismabonus spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l'asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

E' importante, però, che l'asseverazione venga presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.

Visto che qui, alla data di inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo del Sismabonus, la società può presentare l’asseverazione “tardiva”, cioè entro la data di stipula dei rogiti.

La stessa asseverazione va poi consegnata dall’impresa agli acquirenti, per consentire loro di accedere al beneficio.

Superbonus per spese su incremento di volumetria

Infine, l'AdE precisa che, in merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all'incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia", “a differenza del "Supersismabonus" la detrazione fiscale legata al "Superecobonus" non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”.

Il caso prospettato è proprio questo e quindi, chiarito che l'agevolazione non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam, la società potrà fruire della detrazione per la riqualificazione energetica.

Per farlo, però, dovrà tenere separate - a livello di fatturazione - le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi.