Condominio misto tra percentuali residenziali e APE convenzionale: istruzioni per la pratica Superbonus

Cosa succede al Superbonus 110 in caso di condominio misto? Si può prendere ugualmente? E, in caso affermativo, come si predispone correttamente la pratica ENEA e il calcolo degli APE Convenzionali pre e post intervento? Qui sotto, un riepilogo completo con tutte le risposte 'figlie' dei vari chiarimenti pubblicati dagli enti competenti.

La discriminante è la superficie delle unità residenziali

L'Agenzia delle Entrate, nella circolare 24/E/2020 (par.2), specifica che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Quindi, quel che funge da discriminante è la % di superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali del condominio:

1. se è superiore al 50% (edificio residenziale nel suo complesso), prendono il Superbonus 110% per gli interventi realizzati sulle parti comuni anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce, classico esempio lo studio del professionista o l'ufficio del commercialista) che sostengano le spese per le parti comuni. Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
2. se è inferiore al 50% (edificio NON residenziale nel suo complesso), è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Questi potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Il conteggio della superficie

La circolare 30/E/2020 (par. 4.2.2) risponde a queste precise domande: come si conteggia la superficie? Ai fini del calcolo occorre tener conto anche della superficie di eventuali unità immobiliari di categoria A/1 (“abitazione di tipo signorile”) facenti parte dello stesso condominio?

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus.

APE convenzionale: chiarimenti

L'ENEA, nel sul Vademecum dedicato, ha affermato che nel caso di edifici composti da più unità immobiliari l'APE convenzionale è riferito solamente all'intero edificio.

Come già visto sopra, però, potremo ritrovarci in uno di questi due diversi casi:

• incidenza del residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: rientrano nell'APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo. Si spunterà quindi su "Residenziale" e se ci sono unità immobiliari non residenziali dotate di impianto di climatizzazione invernale o sulle quali è legittimo installarlo, si mette la spunta anche su “Non residenziale”;
• incidenza del residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: la spunta va messa solo su “Residenziale”. Le unità immobiliari da considerare nell'APE sono solo quelle residenziali comprendenti anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

Superbonus in condominio misto: un esempio concreto

La risposta a interpello 453/2021 dello scorso 1° luglio dell'AdE si riferisce ad un edificio composto da 3 volumi (“A”, “B” e “C”), 2 dei quali costituiti in condominio (“A” e “B”):

• il volume “A” ospita un istituto di credito al piano terra, immobili misti al primo piano e unità residenziali al secondo e terzo piano;
• il volume “B” è costituito sia al primo piano che al piano terra da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di credito). Quest’ultimo, titolare di una unità immobiliare.

Si chiede la possibilità di prendere il Superbonus per:

• un intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud nel volume “A”;
• un intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura nel fabbricato “B”.

Tenendo presente quanto già indicato sopra, il Fisco precisa che bisogna considerare l’edificio nelle sua interezza (Volumi “A”, “B” e “C”), sia per il rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, sia per il calcolo dell'APE.

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