Sismabonus Acquisti: chiarimenti su demo-ricostruzione, uso residenziale, opzioni alternative, asseverazioni

Sismabonus Acquisti: riepologo

Nella risposta 556/2021 dello scorso 25 agosto 2021, il Fisco tratta diverse 'casistiche' del Sismabonus Acquisti (comma 1 septies dell'art.16 del DL 63/2013), rispondendo a ben cinque quesiti ognuno assolutamente interessante per riepilogare le regole.

La disposizione è quindi inserita nel contesto delle norme che disciplinano il c.d. "Sismabonus" (disciplinato dai commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16), mutuandone le regole applicative, ma si differenzia da quest'ultimo in quanto i beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi - mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati - eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

La norma si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati - anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche - e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

La disposizione si applica anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell'8 luglio 2020).

Le tipologie di immobili per le quali è prevista tale agevolazione fiscale sono sia gli immobili residenziali sia quelli non residenziali.

I beneficiari dell'agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, alienate dalle stesse imprese di costruzione entro il termine di 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna unità, nella misura del 75 per cento oppure dell'85 per cento, a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.

L'agevolazione è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e l'atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

Sismabonus Acquisti: quanti dubbi in un solo interpello

Nello specifico, l'Istante vuole acquistare da un'impresa di costruzione una o più unità immobiliari derivanti da un intervento di demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, uno avente destinazione residenziale, l'altro industriale.

Con documentazione integrativa presentata nel mese di aprile 2021, l'Istante ha precisato che intende acquistare due unità immobiliari che al termine degli interventi di ristrutturazione saranno accatastate in categoria A/3 e A/10.

Gli interventi posti in essere dall'impresa di costruzione garantiscono sui due edifici il miglioramento sismico di due classi, la riqualificazione energetica, l'incremento delle unità immobiliari, il rispetto dei requisiti previsti dal comma 1-septies, dell'art. 16 del DL 63/2013 e la conclusione dei lavori entro il 31 dicembre 2021. Inoltre, entro la stessa data l'istante dichiara presumibilmente di riuscire anche a rogitare le unità immobiliari di suo interesse.

Quindi vengono posti cinque quesiti che analizziamo uno per uno.

Demo/ricostruzione e categoria residenziale

l'Istante chiede se le detrazioni spettino nella misura del 110% del prezzo di acquisto, fino a 96.000,00 euro, all'acquirente persona fisica, per ogni singola unità immobiliare a prescindere dalla tipologia dell'unità immobiliare acquistata (residenziale e non).

L'AdE evidenzia che il Superbonus può trovare applicazione solo con riferimento all'acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo (cfr. circolare 24/E del 2020, paragrafo 2).

La tipologia dell'unità immobiliare acquistata sia essa residenziale o produttiva è irrilevante per quanto riguarda il Sismabonus Acquisti, mentre per quanto riguarda la natura del fabbricato prima della demolizione e ricostruzione, si condivide la tesi dell'Istante, in merito alla sua irrilevanza al fine dell'applicazione del Sismabonus acquisti, sia per il Sismabonus che per il Superbonus.

In particolare, ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi l'immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili.

Detraibilità degli acconti

E' necessario che l'atto di acquisto per gli  immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022.

Inoltre gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l'agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022.

Ma attenzione: questo è valido per l'acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa. Diversamente, per godere delle detrazioni di cui al comma 1-septies, articolo 16, DL 63/2013 per gli immobili che alla fine dell'intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà perfezionare l'acquisto entro il 31 dicembre 2021.

Sconto in fattura e cessione del credito: esempi numerici

Nel caso di specie, l'acquirente può ottenere dall'impresa venditrice uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a fronte del quale l'impresa stessa matura un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante all'acquirente.

Pertanto:

• nell'ipotesi di un prezzo di acquisto dell'immobile pari a euro 200.000,00, l'acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110 per cento, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00. In tale caso, l'impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600,00;
• nel caso in cui, invece, lo sconto sia "parziale", il credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110 per cento, sarà calcolato in funzione dell'ammontare dello sconto praticato.

Nell'ipotesi prospettata, se l'impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d'imposta pari a 99.000 euro.

L'acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una detrazione pari a 6.600 euro (110 per cento di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In alternativa allo sconto in fattura, si ricorda che l'acquirente può optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti.

Con prezzo di acquisto dell'immobile pari 200.000,00 euro, l'acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell'importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell'impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto.

Ecobonus per l'impresa e Sismabonus Acquisti per gli acquirenti delle unità immobiliari per un unico progetto

Laddove l'impresa di costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus disciplinati dall'art.14 del DL 63/2013, la predetta detrazione non è incompatibile con la detrazione spettante all'Istante (Sismabonus acquisti) all'atto dell'acquisto delle unità immobiliari.

Asseverazioni

L'agevolazione in parola è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall'impresa in relazione agli interventi agevolati.

Pertanto, nel caso di specie, non deve essere attestata ai fini del Superbonus, nonché dell'opzione di cui al citato articolo 121 la «corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati».

LA RISPOSTA 556/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE GRATUITA AL PORTALE