Sanatoria di una tettoia: serve la conformità ex ante, non quella ex post

Tar Sicilia: non vale la conformità ex post, condizionata all’esecuzione di ulteriori prescrizioni ed interventi e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria.

Il comune non può rilasciare un accertamento di conformità urbanistica subordinata all’esecuzione di opere edilizie, in quanto ciò contrasta con gli elementi essenziali dell’accertamento di conformità stesso, atteso che presuppongono la già avvenuta esecuzione delle opere e la loro integrale conformità alla disciplina urbanistica.

E' semplice ma molto importante, il principio ricordato dal Tar Sicilia nella recente sentenza 2483/2021 dello scorso 27 agosto, perché ci consente di riepilogare ancora una volta cos'è un accertamento di conformità e cosa significa 'doppia conformità urbanistica'.

Le opere abusive, il ricorso e l'istanza di accertamento di conformità

Nel 'nostro' caso, si chiede l'annullamento dell'ordine di demolizione e del rigetto dell'istanza di accertamento di conformità urbanistica per tre opere:

1. corpo di circa 70 mq, composto da una struttura in legno, con pilastri di legno che sorreggono travi, poggiata su muretti su tre lati preesistenti in quanto parapetti del terrazzo, chiusa con tavolato in legno e fronte principale chiuso con infissi in legno e vetri, oltre che copertura in legno e guaina;
2. cabina di legno di dimensioni di circa mq. 2,70 con copertura a due falde con altezza massima di circa m.2 poggiante sulla superficie calpestabile del terrazzo”;
3. tettoia con struttura in legno di circa 14 mq costituita da pilastri e travi in legno, con sovrastante coibentatura.

Secondo i ricorrenti, le opere (tutte e tre) si configurerebbero come opere precarie.

Non solo: a corredo del ricorso, si evidenzia la presentazione, presso il comune, di apposita istanza di accertamento di conformità in sanatoria ex art. 36 del dpr 380/2001 e, presso la Sovrintendenza dei Beni Culturali e Ambientali, di istanza di accertamento di conformità paesaggistica.

Tettoia libera o no?

In primis il Tar ricorda che, secondo condivisibile giurisprudenza (Cons. Stato, sez. VI, del 09/10/2018 n. 5781), non è possibile “affermare in assoluto che la tettoia richiede, o non richiede, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare come essa è realizzata”, ma è necessario verificare nello specifico se essa possa rientrare nell’attività edilizia libera quale “elemento di arredo delle aree pertinenziali degli edifici” ai sensi dell'art. 6 lett. e quinquies D.P.R. n. 380 del 2001 (nel testo novellato dall'art. 3, comma 1, lett. b, n. 3, D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222) o se, invece, essa sia una “nuova costruzione” ai sensi dell'art. 3, co. 1, lett. e) del D.P.R. n. 380 del 2001 assoggettata, come tale, al regime del permesso di costruire.

Pertinenze: le discriminanti

Poi si passa al discorso delle pertinenze, sottolineando che:

• la natura pertinenziale va riconosciuta alle sole opere che, per loro natura, risultino funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale, siano prive di autonomo valore di mercato e non siano valutabili in termini di cubatura (o comunque dotate di volume minimo e trascurabile), in modo da non poter essere utilizzate autonomamente e separatamente dal manufatto cui accedono (Consiglio Stato, sez. IV, 17 maggio 2010, n. 3127). La nozione di “pertinenza urbanistica”, infatti, è meno ampia di quella definita dall'art. 817 c.c. e dunque non può consentire la realizzazione di opere di grande consistenza soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato principale (T.A.R. Napoli, sez. IV, n. 01193/2019);
• gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell’immobile cui accedono; tali strutture necessitano del permesso di costruire quando le loro dimensioni sono di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio e alle parti dello stesso su cui vengono inserite o, comunque, una durevole trasformazione del territorio con correlativo aumento del carico urbanistico. Alle condizioni descritte, infatti, la tettoia costituisce una "nuova costruzione” assoggettata al regime del permesso di costruire (v. Consiglio di Stato sez. VI, 06/02/2019, n. 904; T.A.R. Campania Napoli Sez. IV, 14-05-2020, n. 1802; T.A.R. Napoli, sez. III, 19/02/2019, n.945; T.A.R. Napoli, sez. IV, n. 6107/2018).

Seguendo i sopracitati principi, quindi:

• il corpo di fabbrica presenta, per estensione ed autonoma, i caratteri della “nuova costruzione” della quale pertanto il Comune ha legittimamente ordinato la demolizione;
• la cabina in legno e la tettoia possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire in considerazione della loro dimensioni, la cui entità non appare tale da arrecare una visibile e durevole trasformazione del territorio con conseguente aumento del carico urbanistico.
  
  

La sanatoria ex post non si può fare

Arriviamo, quindi, alla parte più interessante della sentenza.

Il Comune infatti non avrebbe potuto non rilevare che quanto dichiarato dal ricorrente nell’istanza di sanatoria si pone in contrasto con il concetto stesso di “doppia conformità” non essendo ammissibile il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato all’esecuzione di opere edilizie, anche se tali interventi siano finalizzati a ricondurre il manufatto nell'alveo della legalità.

Ciò in quanto, in tale ipotesi, la “doppia conformità” delle opere abusive richiesta dall’art. 36 dpr 380/2001 non sussiste, evidentemente, al momento della presentazione della domanda ma si configurerebbe come una sorta di conformità ex post, condizionata all’esecuzione di ulteriori prescrizioni ed interventi e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria.

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