Superbonus 110% in condominio, ecco il perimetro giusto: unità residenziali e lavori trainanti e trainati

Agenzia delle Entrate: condizione indispensabile per prendere il Superbonus 110% è che gli interventi siano eseguiti su edifici esistenti dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale, non essendo agevolabili gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.


L'Agenzia delle Entrate torna a pubblicare una serie di risposte a interpelli in materia di Superbonus 110% e, nella n. 609/2021, affronta diversi aspetti interessanti e meritevoli di attenzione.

Si tratta, nello specifico, di 26 unità in corso di costruzione appartenenti a un edificio condominiale, che il Fisco definisce “non esistenti” e, quindi, non 'meritevoli' di Superbonus. Ma andiamo per ordine.

 

Grande condominio: tutte le richieste

Il Condominio Istante è composto da 343 unità immobiliari, attualmente censite al nuovo catasto edilizio urbano con le seguenti categorie:

  • n. 89 unità nella categoria catastale A/2;
  • n. 26 unità nella categoria catastale F/3;
  • n. 5 unità nella categoria catastale A/10;
  • n. 1 unità nella categoria catastale D/1;
  • n. 222 unità nella categoria C/6 garage e posti auto coperti.

Si effetueranno una serie di interventi 'globali' di efficientamento energetico (fotovoltaico e colonnine elettriche) e una serie di interventi singoli "trainati" di installazione di schermature solari e infissi per ogni unità immobiliare (singoli condomini).

Nello specifico si chiede se:

  • in relazione alla quantificazione della spesa massima ammissibile agevolabile, ai sensi dell'art.119 e 121 del DL 34/2020, per gli interventi che si intendono effettuare: "trainanti" e "trainati", possano essere conteggiate anche le unità immobiliari in corso di costruzione (F/3), e ciò anche ai fini delle cessione della totalità del credito d'imposta maturato;
  • per gli interventi "trainati" i proprietari delle unità residenziali "finite" come sopra evidenziate e la società proprietaria delle unità in corso di finitura (F/3) possono beneficiare delle relative agevolazioni previste dal DL Rilancio.

 

Superbonus: le unità in corso di costruzione sono fuori dal perimetro

Le Entrate, dopo il solito, lungo excursus normativo di riepilogo, entrano nel vivo della questione sottolineando che il Superbonus non può applicarsi alle 26 unità immobiliari del condominio istante iscritte nel catasto fabbricati con la categoria F/3 (unità in corso di costruzione), in quanto non definibili come unità "esistenti" di natura residenziale come richiede la norma, in quanto la condizione indispensabile per fruire della maxi agevolazione è che gli interventi siano eseguiti su edifici esistenti dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale, non essendo agevolabili gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

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Spese comuni per unità residenziali e non residenziali: ok con il 51% di residenzialità

Attenzione però: la presenza delle n. 26 unità immobiliari F/3 non preclude la possibilità al condominio istante di accedere al Superbonus in relazione agli interventi che riguardano le spese comuni, delle unità residenziali e non residenziali (comprese le pertinenze), nel presupposto che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.

In questa ipotesi, la fruizione del beneficio è ammessa per gli interventi sulle parti comuni (trainanti) anche per il proprietario o il detentore di unità immobiliari non residenziali ultimate (nel caso in esame di categoria catastale A10 - uffici e studi e D1 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) e che sostengono le spese per le parti comuni.

 

Superbonus per lavori trainanti

In definitiva, si potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti), della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione delle unità immobiliari residenziali e non, comprese le pertinenze, che compongono l'edificio (con esclusione delle unità immobiliari F/3).

L'esecuzione sulle parti comuni dell'edificio di almeno un intervento trainante consentirà, poi, a ciascun condomino, con esclusione delle unità F/3, di fruire del Superbonus, effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi trainati (al massimo due unità) che rientrano nell'Ecobonus, compresi quelli prospettati dall’istante.