Il diritto di sopraelevazione tra aspetto e decoro architettonico: i paletti della Cassazione

Deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di disarmonia, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche.


Quando una sopraelevazione rivela un carattere pregiudizievole per l'aspetto architettonico complessivo dei fronti dell'edificio?

Alla domanda - piuttosto ricorrente - risponde con dovizia di particolari la Corte di Cassazione nella recente ordinanza 29584/2021 dello scorso 22 ottobre, riferita ad una sopraelevazione dell'inquilina dell'ultimo piano di un condominio dichiarata illegittima dal primo Tribunale ordinario e anche dalla Corte d'Appello.

La Cassazione, per conto suo, non si discosta dalle decisioni precedenti, fornendo alcuni 'paletti' interessanti sul tema.

 

Il diritto di sopraelevazione

La Corte suprema parte dalle basi, cioè dall'art. 1127 c.c., che sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

 

Aspetto e decoro architettonico: diverse ma simili...

L'aspetto architettonico (art. 1127, comma 3, c.c.) quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico (artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c.), dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando altresì l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito.

In ogni caso, le due nozioni - ricordano gli ermellini - pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, in modo da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista.

Il diritto di sopraelevazione tra aspetto e decoro architettonico: i paletti della Cassazione

Tutela dell'aspetto architettonico

Per chiamarlo in causa, quindi, non serve che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia.

Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Nel caso specifico, secondo la Corte d'Appello la sopraelevazione era illegittima per l'aspetto architettonico complessivo dei fronti dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1127 c.c., in particolare:

  • a) sul fronte Nord, per l'alterazione del "gioco chiaroscurale del prospetto", avendo creato un volume uniforme contrastante con le rientranze dei balconi, munito di finiture diverse per colore e trama metrica;
  • b) sul fronte Ovest, per la modifica dei rapporti volumetrici dell'ultimo piano, giacché eseguita con materiali difformi da quelli del prospetto sottostante e munita di finestre non allineate alle sottostanti.

Concludendo, la sopraelevazione disperdeva quella uniformità che attribuisce all'edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso.

 

Ma il parere della Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio non conta?

Non in senso dirimente, in quanto si tratta di un atto che attiene all'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all'aspetto formale dell'attività edificatoria, e che non è invece di per sé decisivo/risolutivo del conflitto tra i proprietari privati interessati in senso opposto alla costruzione, conflitto da dirimere pur sempre in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e i limiti posti dall'art. 1127 c.c.

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