CILA e CILA Superbonus a confronto: caratteristiche e differenze

Tutto quello che c'è da sapere sulla comunicazione di inizio lavori asseverata: nozione, natura giuridica, finalità, poteri, modalità, tempi di controllo della PA, procedure di regolarizzazione per mancata presentazione, differenze con la CILA-Superbonus.


1. Nozione, natura giuridica e finalità della CILA

La comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) disciplinata dall’art. 6 bis del Testo unico Edilizia (d.P.R. 380/2001), costituisce una procedura abilitativa semplificata, appartenente al concetto di “liberalizzazione” delle attività private

Sulla questione della natura giuridica della CILA si è espresso il Consiglio di Stato, nel parere del 4 agosto 2016, n. 1784, confermando come “la CILA sia un istituto complementare alla SCIA, poiché entrambi si inquadrano nel processo di liberalizzazione delle attività private”.

Dalla definizione contenuta nel richiamato art. 6 bis del TUE, prima di ogni altro, emerge come la CILA abbia carattere residuale, poiché è utilizzabile per tutte le opere non rientranti negli artt. 6,10 e 22 del TUE ovvero nelle ipotesi di edilizia libera, negli interventi sottoposti a permesso di costruire e in quelli assoggettati a SCIA.

In generale la CILA abilita alla realizzazione di opere edilizie sull’immobile di limitata entità e consistenza, da ricondursi prevalentemente nell’ambito privatistico, nel quale vige il principio che il proprietario ha il diritto di svolgere sull’immobile tutti gli interventi edilizi utili alla manutenzione, conservazione e gestione funzionale. 

Non possono pertanto essere realizzati mediante CILA interventi che incidono su parti strutturali degli organismi edilizi, dal momento che questi ultimi intaccano la sicurezza, quale superiore interesse di carattere collettivo e pubblicistico che necessita di un titolo edilizio come la SCIA o il permesso di costruire.

Mediante la CILA, l’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Il tecnico attesta sotto la sua responsabilità che “i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori”.

 

2. Poteri, modalità e tempi di controllo da parte della Pubblica Amministrazione (PA)

Nel caso di opere edilizie sottoposte alla CILA, i poteri amministrativi di intervento in ipotesi di irregolarità sono ridotti e poco invasi poiché sono di carattere unicamente sanzionatorio-pecuniario e non repressivo ripristinatorio.

La realizzazione di opere in assenza della preventiva presentazione della CILA costituisce un illecito amministrativo, poiché comporta la violazione di una norma di legge che si colloca all’interno di un’attività liberalizzata ed è quindi sottoposta ad una sanzione amministrativo pecuniaria.

Proprio in considerazione della natura giuridica di appartenenza sopra illustrata, le modalità di controllo da parte della P.A. non hanno carattere obbligatorio e sistematico da esplicare in base a procedimenti formali.

Il legislatore nel comma 4, lettera b) dell’art. 6 bis TUE ha statuito come le Regioni disciplinano le modalità di controllo delle CILA anche a campione, non prevedendo quindi un controllo obbligatorio da effettuarsi rispettando tempistiche perentorie.

CILA e CILA Superbonus a confronto: caratteristiche e differenze

3. La procedura di regolarizzazione nel caso di mancata presentazione della CILA

Nel caso di attività edilizie abusive soggette a CILA la procedura di regolarizzazione comporta la presentazione di una CILA c.d. “tardiva”, oltre al pagamento della sanzione amministrativa in misura fissa di 1000 euro che può essere ridotta a 333,00 euro se nel corso dell’esecuzione dei lavori, spontaneamente, si effettua la comunicazione di inizio lavori asseverata (art. 6 bis, comma 5 del TUE).

Inoltre, per regolarizzare le opere sottoposte a CILA è richiesta la conformità urbanistico-edilizia con riferimento unicamente alla sola data di presentazione della CILA c.d. “tardiva”, non anche al precedente momento della realizzazione delle opere abusive.

Non è richiesta quindi, nel caso della CILA, la “doppia conformità”, quale presupposto per la regolarizzazione delle opere abusive (Consiglio di Stato 1998/21).

Questa è una semplificazione di non poco conto se si considera che invece per la sanatoria di opere abusive sottoposte a SCIA, è richiesta la verifica della c.d. doppia conformità ovvero l’accertamento della conformità di ciò che si era realizzato sia all’epoca dell’intervento sia all’epoca in cui si è chiesto un provvedimento in sanatoria.

Infine, nel caso di interventi soggetti a CILA non sussiste l’obbligo di comunicazione della fine dei lavori, fermo restando la possibilità di effettuarla.

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4. La Cila Superbonus: differenze rispetto alla CILA

L’art. 33 del decreto 77/2021 ha modificato il comma 13 ter dell’art.119 DL n. 34/2020 (DL Rilancio) qualificando come “manutenzione straordinaria” gli interventi di cui all’art. 119, e stabilendo che gli stessi debbano essere realizzati mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Le semplificazioni appena enunciate non si estendono però agli interventi di demolizione e ricostruzione.

Il Legislatore, inoltre, ha inteso snellire l’accesso al Superbonus, stabilendo che: “Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

La Cila relativa agli interventi Superbonus, per espressa volontà del Legislatore, è sufficiente che attesti gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la “costruzione” dell’immobile oggetto dell’intervento o che ne ha consentito la legittimazione, cioè l’eventuale provvedimento di sanatoria; mentre per le costruzioni ultimate in data antecedente il 1 settembre 1967, è sufficiente l’attestazione di tale circostanza cronologica.

La Cila(S) pertanto non deve ricostruire la situazione edilizia dell’unità immobiliare, non essendo necessario che contenga l’attestazione dello stato legittimo del medesimo immobile.

Il legislatore ha inoltre voluto specificatamente indicare le ipotesi di decadenza dal beneficio, stabilendo che si decade dal bonus solo ed esclusivamente se è mancata la presentazione della CILA, se vi sono interventi realizzati in difformità dalla CILA, se il tecnico non attesta gli estremi dei dati del titolo edilizio che ha consentito la costruzione dell’immobile, oppure se risulta mancante la dichiarazione che la costruzione è antecedente al settembre del 1967.

A norma del comma 13 quater dell’art. 119 DL 34/2020 resta però impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Invero nel caso di contrasto tra la situazione di fatto dell’immobile rispetto alla situazione che emerge negli archivi comunali, si apre la possibilità per gli Uffici Tecnici degli Enti preposti di effettuare un accertamento che può condurre a una sanzione pecuniaria nel caso di abusi irreversibili (quelli strutturalmente connessi a opere legittime) oppure ad una demolizione, nell’ipotesi di abusi insanabili.

Se quindi da un lato si è reso più snello l’iter delle pratiche edilizie per gli interventi inerenti al Superbonus, con l’introduzione della CILAS, dall’altro resta invariata la possibilità per le pubbliche amministrazioni di accertare gli illeciti/irregolarità edilizie, irrogando le relative sanzioni, approfittando delle stesse dichiarazioni provenienti dai cittadini beneficiari delle agevolazioni fiscali Superbonus.