La segnalazione certificata di agibilità (SCAgi)

Ambito di applicazione

Il Testo Unico Edilizia dedica l’intero Titolo III all’agibilità, ovvero gli artt. 24 (ambito di applicazione), 25 (procedimento per il rilascio) e 26 (ipotesi della inagibilità).

Con il d.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 il Legislatore ha provveduto a riscrivere l’art. 24 del TUE e ad abrogare l’art 25 riferito al procedimento per il rilascio.

La modifica introdotta per effetto del d.lgs. 222/2016 è stata significativa, in quanto si è sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità (SCAgi), cioè con una autodichiarazione da parte del soggetto interessato.

L’art. 24 TUE recita espressamente: "La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

Quindi gli elementi richiamati e attestati con la segnalazione certificata di agibilità sono:

• A. condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
• B. la conformità dell'opera al progetto presentato;
• C. l’agibilità (elemento che coincide con le condizioni di cui al punto A).

Sul tema della “conformità dell’opera al progetto” si è espressa numerosa giurisprudenza.

Prima della riforma introdotta dal d.lgs. 25/11/2016 n. 222 il Consiglio di Sato sembrava seguire l’indirizzo interpretativo secondo il quale: “il Certificato di agibilità accerta che l’immobile è stato realizzato nel rispetto delle normative vigenti mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza.” ( Cass. Stato sez. IV, 13/03/2014, n. 1220).

I Giudici di Palazzo Spada pertanto rimarcavano la diversa funzione del certificato di agibilità rispetto al titolo edilizio, distinguendo i due piani e sancendo l’illegittimità del diniego dell’agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato.

Al contrario, una recente sentenza dello stesso Consiglio di Stato è giunta a conclusioni opposte rispetto a quanto sopra esposto.  Nella pronuncia n. 3836 del 17/05/2021, infatti, nel ripercorrere le modifiche normative introdotte all'art. 24 T.U.E., il Consiglio di Stato ha stabilito: L’art. 24, dunque, nella sua stesura originaria, stabiliva che: «Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente». La presunta tassatività dell’elencazione non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25, che declina il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica. Con il d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al regime della s.c.i.a., tale requisito di conformità è stato riportato sin nella norma definitoria (art. 24) che include espressamente la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità». Il richiamo conclusivo alla stessa, all’apparenza ultroneo, ove non del tutto pleonastico, assume piuttosto il significato di voler raccogliere in un unico termine tutti gli aspetti di regolarità necessari, riassumendone l’elencazione, senza neppure esaurirsi in essa vista la variegata gamma delle destinazioni d’uso degli immobili. L’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29 maggio 2018, n. 3212; T.A.R. per la Campania, Sez. III, 9 marzo 2020, n. 1035)>>.

Seguendo il ragionamento del Consiglio di Stato, anche prima della riforma del 2016 il procedimento di acquisizione della agibilità si caratterizzava per la sostanziale attribuzione al richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo richiedere comunque al Comune di certificarne i contenuti.

Con il D.lgs. 222/2016 si è sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata, includendo il requisito della conformità già nella norma definitoria, ovvero nell’art. 24 T.U.E., che richiede espressamente la “conformità dell’opera al progetto presentato” tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua agibilità.

In definitiva, il Consiglio di Stato nella richiamata pronuncia individua nell’agibilità la somma del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio e perciò si può ritiene che non possa essere conseguita l’agibilità nel caso di invalidità del titolo edilizio sottostante.

Quando occorre presentare la segnalazione certificata di agibilità

A norma dell’art. 24 TUE la segnalazione certificata di agibilità occorre presentarla per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell’art. 24 TUE;
• immobili legittimamente realizzati privi di agibilità (comma 7 bis).

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può anche riguardare (cd. agibilità parziale):

• singoli edifici o porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Soggetti legittimati a presentarla e tempistiche

Il secondo comma dell’art.24 TUE individua i soggetti che devono presentare la SCAgi e questi sono: ”il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa”.

Mentre per le tempistiche di presentazione, il Legislatore prevede che la SCAgi debba essere presentata entro 15 giorni dalla data di completamento delle forniture, prevedendo nel successivo comma 3, diversamente, una sanzione amministrativa in caso di ritardo.

Non è per nulla agevole, tuttavia, individuare il momento in cui i lavori di finitura possano dirsi completati, dal momento che la norma non precisa quali sono i lavori di rifinitura. Questi possono essere ad esempio: posa in opera di infissi, tinteggiatura e posa in opera di vetri, intonacatura.

Insomma, la mancata indicazioni di cosa si intenda per lavori di finitura lascia ampi spazi di manovra.

Sul punto, inoltre, occorre rilevare come il comma 6 del medesimo art. 24 TUE rende possibile l’utilizzo dell’immobile fin dalla data di presentazione della SCAgi, quindi al momento del completamento delle finiture e non a fine lavori.

Documenti da allegare

L’art. 24 TUE, comma 5, chiarisce inoltre quali sono i documenti da allegare:

• A. Asseverazione del DL o di un professionista abilitato in relazione alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
• B. Certificato di collaudo statico ovvero dichiarazione di regolare esecuzione resa dal D.L.
• C. Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
• D. Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale
• E. Attestazione di conformità degli impianti rilasciata dalla ditta installatrice.

Approfondimenti su normativa e prassi con C²R

In collaborazione con C2R Energy Consulting abbiamo avviato un approfondimento della normativa e le prassi in ambito urbanistico e edilizio. Sui temi trattati da questo articolo abbiamo pubblicato anche:

• Conformità catastale e conformità urbanistico-edilizia: le differenze: LINK
• La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) - LINK