Superbonus in super condominio, parti comuni e residenzialità prevalente: come si verifica? Le regole

Agenzia delle Entrate: se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, la maxi detrazione per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di alloggi.

Il Fisco fa 'doppietta', dopo l'esordio ufficiale del 2022 con gli edifici plurifamiliari, con un altro chiarimento interessante (risposta n.10 dell'11 gennaio) sul Superbonus stavolta per i lavori comuni in super condominio e la verifica della prevalente residenzialità dell’immobile.

Super condominio con tre edifici: un caso particolare

L'Istante chiede lumi sulla verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio composto da tre edifici (quindi super condominio), il primo composto da sole abitazioni, il secondo da unità abitative e non, il terzo di categoria castale D/6 (locali destinati ad attività sportiva), strutturalmente separato e con accesso autonomo.

I primi due hanno in comune il climatizzatore invernale centralizzato, mentre il terzo edificio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo, senza alcun servizio energetico in comune con gli altri edifici.

Quali sono, quindi, le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie dei fabbricati a uso residenziale e di quella delle unità non residenziali, rilevante per valutare l’applicabilità o meno del Superbonus 110%?

Nel calcolo deve essere incluso anche il D/6?

Se così fosse, infatti, la superficie residenziale del complesso risulterebbe pari al 45% di tutto il condominio.

Il calcolo preciso per il Superbonus

Le Entrate precisano che, ai fini del Superbonus, nel calcolo della superficie complessiva destinata a residenza devono essere conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali che fanno parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9) e incluso il fabbricato con indipendenza funzionale e accesso autonomo dall'esterno.

Se la superficie complessiva delle unità residenziali non raggiunge il 50%, possono beneficiare della detrazione del 110% per gli interventi realizzati sulle parti comuni del fabbricato soltanto i proprietari di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nello stesso fabbricato.

Quindi, riassumendo:

• la verifica va effettuata tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche del terzo edificio (locale sportivo, dotato di impianto di riscaldamento autonomo, senza alcun servizio energetico in comune con gli altri edifici). Non importa che quest'ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno;
• l’indipendenza funzionale e l’accesso autonomo dall'esterno è rilevante soltanto in relazione all’identificazione delle abitazioni unifamiliari o delle unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari e non ai fini della individuazione dei condomini.

Il limite del 50% di residenzialità

Bisogna operare un'altra distinzione, secondo le Entrate:

• se la superficie complessiva degli alloggi presenti nel condominio è superiore al 50% dell’intero edificio, è possibile ammettere al Superbonus, in qualità di condòmini, anche i proprietari delle unità diverse dalle abitazioni in relazione agli interventi sulle parti comuni dell’edificio;
• se la superficie residenziale non raggiunge il 50%, il Superbonus per i lavori sulle parti comuni del complesso spetta invece solo ai proprietari o detentori delle abitazioni del fabbricato. In quest’ultimo caso, inoltre, potranno beneficiare della detrazione del 110%, anche per gli interventi “trainati”, i soli proprietari delle unità immobiliari residenziali (circolare n. 30/2020).

In definitiva, in questo caso nel quale la superficie complessiva destinata ad abitazioni rispetto all’intero condominio è pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus, per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori unità immobiliari destinate ad abitazione, che potranno fruire della detrazione anche per i relativi lavori “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali, a patto che non appartengano alle categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9).

LA RISPOSTA N.10/2022 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE