Superbonus per demolizione e ricostruzione di 2 unità collabenti: massimali di spesa a 96 mila euro per entrambe

Agenzia delle Entrate: l'ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione, ai fini del Superbonus, va riferito all'unità abitativa e alla sua pertinenza unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, quindi il limite massimo sarà di 96mila euro per ognuna.


L'Agenzia delle Entrate insiste sui casi di Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione e questa volta (risposta n.59 del 31 gennaio 2022) si occupa, tra l'altro, dei massimali di spesa per due unità collabenti che deriveranno da un intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio, con contestuale incremento volumetrico dello stesso.

 

Il caso

Il fabbricato dal quale si otterranno le due nuove unità è pericolante, sprovvisto di APE, composto da due unità immobiliari di categoria F/2 (c.d. "collabenti"), una al primo piano dotata di impianto di riscaldamento (focolaio a legna) e l'altra pertinenziale al piano terra non riscaldata.

L'Istante chiede, visto che saranno effettuati interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico (compresa l'installazione di due pompe di calore, una per ciascuna unità immobiliare), con raggiungimento della classe di efficienza energetica "A" per entrambi gli immobili a fine lavori, rientranti tra quelli ammessi al cd. Superbonus previsto dall'art.119 del DL 34/2020 (decreto Rilancio), quale sia il limite di spesa detraibile per tali interventi e se l'agevolazione possa essere applicata anche alle spese per la realizzazione dell'impianto elettrico ed idraulico, dell'impianto di smaltimento reflui e dell'impianto di adduzione d'acqua, per il recupero delle acque piovane e riutilizzo delle stesse per le cassette di scarico dei servizi igienici delle unità abitative.

Superbonus per demo-ricostruzione di due unità collabenti senza APE: soglia a 96 mila euro per entrambi

Riqualificazione energetica ed edifici collabenti: serve l'impianto di riscaldamento?

Le Entrate, dopo il solito excursus normativo, ricorda che ai fini dell'applicazione del Superbonus nel caso di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici è necessario che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, presenti nell'immobile oggetto di intervento.

Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Tale condizione è richiesta anche per gli edifici collabenti, nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante.

 

Massimali a 96 mila euro per entrambe: perchè?

Poi le Entrate entrano sul tema 'massimali', richiamando la circolare n. 30/E/2020: nel caso di lavori finalizzati all’accorpamento di più unità vanno considerate quelle censite al catasto all’inizio dei lavori e non a intervento ultimato. Di conseguenza, il limite massimo di spesa ammesso in detrazione, da riferirsi alla casa e alla pertinenza unitariamente considerate, sarà pari a 96mila euro.

Nel predetto limite il Superbonus spetta anche per i costi sostenuti per la realizzazione degli impianti descritti in istanza qualora tali lavori siano strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell'intervento agevolato.

Come chiarito, infatti, con la citata circolare n. 30/E/2020, il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. L'individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato.

 

E il fotovoltaico?

Ma non è finita qui. Il Superbonus spetta, infine, anche per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico.

La detrazione spetta, inoltre, anche per la installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

Ne deriva che qualora, come nel caso di specie, sia installato un impianto solare fotovoltaico, contestualmente ad un intervento "trainante" antisismico - il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi, fermo restando che - rientrando l'intervento antisismico tra gli interventi di "ristrutturazione edilizia" - opera la riduzione prevista dal medesimo comma 5 dell'art.119 del DL Rilancio.

 

Occhio alla parte eccedente volume "ante-operam"!

Con riferimento, inoltre, agli interventi di efficienza energetica, il Fisco ricorda che con il parere prot. 1156 del 2 febbraio 2021, la Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del decreto ministeriale 28/02/2017 n. 58 e delle linee guida ad esso allegate, costituita presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha rilevato che, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come "ristrutturazione edilizia", il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam.

In tal caso, il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

La predetta limitazione non riguarda, invece, gli interventi antisismici ammessi al Superbonus.

 

E l'APE mancante? Basta quello post intervento?

Considerato, inoltre, che ai fini dell'applicazione del Superbonus, gli interventi trainanti e trainati di efficienza energetica devono, ai sensi del comma 3 del citato art.119 del DL Rilancio, assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare con l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, l'APE convenzionale post operam deve essere redatto considerando l'edificio nella sua configurazione finale.

Al riguardo, sentita l'ENEA, si ritiene che, poiché la norma esonera solo dal produrre l'APE iniziale, con riferimento agli interventi di efficientamento energetico (ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa) effettuati sui predetti edifici, è necessario, in particolare, che per gli interventi di efficienza energetica sia comunque dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal decreto legislativo 311/2006, e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.


LA RISPOSTA 59/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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