Come riqualificare un condominio e trasformarlo in NZEB

La progettazione di interventi su un condominio esistente, al fine di renderlo NZEB, è sicuramente più complessa rispetto alla medesima nel caso di nuova costruzione, non solo perché occorre una conoscenza approfondita delle caratteristiche geometriche e tecnologiche dello stesso ma anche perché si ha una pluralità di soggetti con cui interfacciarsi. In questo articolo vedremo quali sono le tipologie di intervento di riqualificazione dell’esistente attuabili al fine di ottenere un condominio a basso impatto ambientale e quali accorgimenti occorre avere.

Le normative europee e nazionali mirano sempre più ad incrementare la sostenibilità energetica in tutti i settori. In particolar modo, da dati statici si evince che, in Europa, gli edifici sono responsabili del 36% delle emissioni di gas serra e del 40% del consumo energetico. Di questo 40%, il 60%  proviene da edifici residenziali ed in particolar modo dai condomini, essendo la tipologia costruttiva preponderante soprattutto nelle grandi città.

Da quanto detto, si evince quindi come per ridurre l’impatto ambientale e migliorare il grado di sostenibilità del nostro Paese, è necessario attuare delle strategie di riqualificazione energetica che mirino ad ottenere elevate performance, in termini di impatto ambientale, e a ridurre in modo notevole l’utilizzo di fonti energetiche. 

Edifici NZEB: cosa sono

Per edificio NZEB, Net Zero Energy Building, ovvero ad energia quasi zero si intende un sistema edificio-impianto avente elevate prestazioni energetiche e dunque caratterizzato da un ridotto fabbisogno energetico, sia in regime invernale che estivo, e da un elevato utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, come stabilito da D.M. 26 giugno 2015 e dal D.Lgs. n.28 del 3 marzo 2011. 

Nella fattispecie, un edificio si definisce NZEB quando gli indici di seguito elencati risultano inferiori ai corrispondenti valori calcolati per l’edificio di riferimento, considerando i valori minimi vigenti a partire dal 2021:

• Il coefficiente medio globale di scambio termico, H’T che indica il livello prestazionale dell’involucro disperdente comprensivo dei ponti termici;
• Il rapporto tra l’ area solare equivalente estiva e l’area della superficie utile Asol,est /Asup,utile, che regola gli apporti solari e quindi considera non solo le caratteristiche dell’involucro trasparente ma anche gli ombreggiamenti, gli elementi schermanti nonché la latitudine e l’orientamento stesso degli edifici;
• Gli indici di prestazione termica utile in regime invernale, EPH,nd, ed estivo, EPC,nd, che sono unicamente dipendenti dalle caratteristiche dell’involucro disperdente e quindi dal rapporto apporti-dispersioni dell’edificio considerato;
• L’indice di prestazione energetica globale espresso in energia primaria, EPgl, tot, che considera il sistema impiantistico a servizio della climatizzazione invernale, estiva e della produzione di acqua calda sanitaria;
• I rendimenti medi stagionali relativi agli impianti di climatizzazione invernale ηH, estiva ηC, e di produzione di acqua calda sanitaria, ηw;
• Ulteriore requisito, definito dal D.Lgs n.28/2011, consiste invece nell’obbligo di integrazione da fonti rinnovabili ovvero:
• Copertura del 50% da fonti energetiche rinnovabili dei consumi previsti per la produzione di acqua calda sanitaria;
• Copertura del 50% da fonti energetiche rinnovabili dei consumi previsti per la produzione di acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento.
  

A fronte di ciò appare evidente come un intervento di riqualificazione energetica che mira al raggiungimento di un edificio NZEB deve contemplare non solo interventi che riguardino l’involucro edilizio nella sua totalità ma anche il sistema impiantistico ponendo particolare attenzione all’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. 

Nei prossimi paragrafi analizzeremo maggiormente nel dettaglio le caratteristiche di un condominio dal punto di vista normativo nonché i possibili interventi di efficienza energetica dal punto di vista tecnico e le loro criticità

Condominio: definizione e limiti di intervento

Prima di addentraci nell’aspetto tecnico, andando ad analizzare le varie possibilità di intervento sul sistema edificio-impianto, occorre definire dal punto di vista normativo e legislativo l’oggetto di intervento: il condominio.

Nonostante all’interno del codice civile non sia presente una definizione esplicita, Il condominio, dal punto di vista normativo, si identifica come una particolare forma di comunione di un bene immobiliare nel quale coesistono parti private , di proprietà esclusiva del singolo condomino, e parti comuni. Quest’ultime come stabilite dall’articolo 1117 del Codice Civile corrispondono non solo a locali adibiti ad uso comune come ad esempio vano scala o locale portineria ma anche le parti necessarie all’suo comune, come ad esempio la struttura portante, le facciate e le coperture, nonché le installazioni ed i manufatti destinati all’uso comune ovvero la totalità degli impianti tecnologici inclusi gli impianti centralizzati a servizio della climatizzazione invernale, estiva e di produzione di acqua calda sanitaria.

A fronte di ciò, appare quindi evidente come un intervento di riqualificazione che mira al raggiungimento di un edificio NZEB, e che quindi per sua natura richiede degli interventi relativamente “invasivi”, su un condominio (nella quasi totalità dei casi) risulta più complesso proprio perché tutti i condomini devono essere concordi ad agire non solo sulle parti comuni, come ad esempio le facciate e/o la copertura, ma anche sulle parti private, come ad esempio la sostituzione dei serramenti. Ovviamente, diverso è il caso in cui il condominio venga riqualificato prima che gli alloggi siano stati venduti.

Interventi di efficienza energetica sull’involucro edilizio

Affinché un condominio soggetto ad un intervento di riqualificazione risulti NZEB, le caratteristiche del suo involucro edilizio dal punto di vista tecnologico devono essere tali da soddisfare i requisiti prestazionali citati in precedenza, che possono tradursi in due concetti fondamentali: elevata inerzia termica e bassi valore di trasmittanza termica.

Se questi due requisiti nel caso di un condominio di nuova realizzazione possono sembrare semplici e non particolarmente problematici in quanto si ha la massima libertà dal punto di vista progettuale, nel caso di riqualificazione di un edificio esistente sono maggiormente da attenzionare in quanto le murature e di conseguenza le caratteristiche dei materiali di costruzione non possono essere soggette a modifiche e pertanto anche la scelta del materiale termoisolante dovrà essere fatta in funzione delle caratteristiche materiche dell’edificio esistente, sia in termini di spessori che in termini di natura stessa del materiale.

La natura del materiale coibente scelto infatti, apporta delle variazioni dal punto di vista prestazionale non solo in termini energetici(in funzione della conducibilità termica) ma anche igrometrici (in funzione della resistenza al vapore). Si dovranno quindi favorire materiali ad elevata traspirabilità in modo da non ostacolare le normale “respirazione dell’edificio” e quindi dissipare l’umidità presente all’interno degli alloggi.

Dal punto di vista progettuale occorrerà quindi effettuare un’analisi accurata delle caratteristiche geometrico-costruttivo-tecnologiche dell’involucro edilizio, andando ad individuarne i componenti maggiormente rilevanti, in termini di dispersioni termiche, e di conseguenza individuare le migliori soluzioni tecnologiche di coibentazione degli stessi ponendo particolare attenzione al rapporto apporti-dispersioni in entrambi i regimi, invernale ed estivo. Una coibentazione massiva dell’involucro edilizio ed un utilizzo non adeguato delle schermature può infatti provocare notevoli guadagni, in termini di performance, durante il regime invernale ma può rappresentare un punto critico in regime estivo.

Dal punto di vista tecnico i possibili interventi saranno:

• Coibentazione delle pareti perimetrali verso l’esterno, da effettuarsi preferibilmente dall’esterno al fine di incrementare l’inerzia termica della parete, evitare la formazione di condensa e/o favorire la traspirazione della parete ed attenuare i ponti termici, a meno di vincoli urbanistici e/o paesaggistici;
  
• Coibentazione delle coperture, siano essere piane o inclinate, o delle solette disperdenti confinanti con ambienti non riscaldati, come ad esempio sottotetti. Anche in questo caso si consiglia di operare all’estradosso delle stesse per i motivi di cui sopra;
  
• Coibentazione del primo solaio che potrebbe coincidere con una soletta confinante con un piano semi-interrato, solitamente adibito a garages e/o cantine, o con un solaio confinante verso terreno. Il livello di difficoltà di azione in questi casi cambia notevolmente. Infatti, nel primo caso, fermo restando il rispetto delle altezze minime, si può operare all’intradosso delle stesso andando a garantire un intervento non solo meno invasivo, e quindi maggiormente accettabile in fase di assemblea di condominio, ma anche meno oneroso dal punto di vista economico. Nel secondo caso, invece,  la decisione di intervenire potrebbe essere particolarmente problematica in quanto in quanto lo strato isolante dovrà essere posato direttamente sulla soletta e pertanto rende necessari dei lavori invasivi di ristrutturazione interna agli alloggi (parti private), senza contare che dovranno essere comunque rispettati i requisiti minimi di igiene e salubrità;
  
• Coibentazione delle pareti disperdenti verso locali non riscaldati come ad esempio vani scala comuni da effettuarsi all’esterno degli alloggi, previo rispetto delle normative in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e di sicurezza antincendio. Nel caso in cui tale tipologia di intervento non sia possibile allora, al fine di ridurre le dispersioni tra i due ambienti, si potrà procedere con la coibentazione delle pareti del locale non riscaldato verso esterno;
  
• Sostituzione dei serramenti comprensivi di infissi facenti parte tanto delle parti comuni tanto delle parti private. I vantaggi di tale scelta sono noti in quanto la loro sostituzione oltre a contribuire alla riduzione delle dispersioni dell’involucro edilizio contribuisce al miglioramento dell’isolamento acustico e di conseguenza del comfort abitativo all’interno degli alloggi. Tuttavia, al fine di effettuare un intervento uniforme è necessario che tutti i condomini siano favorevoli alla loro sostituzione;
  
• Installazione o sostituzione di schermature solari andando ad individuare le tipologie maggiormente adatte in funzione della localizzazione dell’edificio, latitudine e quindi zona climatica,  e del loro orientamento. La loro installazione e/o sostituzione (nel caso in cui siano già presenti) è necessaria principalmente in regime estivo al fine di regolare la radiazione solare e quindi evitare innalzamenti di temperature all’interno dell’alloggio.

Un ulteriore attenzione dovrà inoltre essere posta nei confronti dei ponti termici che vengono a generarsi e la cui incidenza è particolarmente rilevante soprattutto per quanto riguarda i parametri di coefficiente medio globale di scambio termico e gli indici di prestazione termica utile in regime invernale e/o estivo. La loro correzione, oltre ad essere necessaria per il raggiungimento degli standard previsti, è inoltre indispensabile per garantire un ambiente salubre in quanto solitamente in corrispondenza di in un ponte termico non corretto si ha la formazione di condensa e di muffa. 

Interventi di efficienza energetica sul sistema impiantistico

Oltre ad intervenire dal punto di vista dell’involucro edilizio, una scelta necessaria per l’ottimizzazione dell’indice di prestazione energetica globale, EPgl, consiste anche nella riqualificazione energetica del sistema impiantistico a servizio della climatizzazione invernale, estiva e della produzione di acqua calda sanitaria andando a sfruttare quanto più possibile tecnologie che utilizzano fonti energetiche rinnovabili al fine di aumentare il livello di sostenibilità dell’edificio e ridurre i consumi energetici. In questo caso l’incidenza dell’intervento è strettamente dipendente dai sottosistemi su cui si vuole intervenire.

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